承租人不能享有優(yōu)先購買權(quán)的情形

2018年02月06日來源：法邦網(wǎng)-法邦時評作者：姜世明律師我來說兩句(0人參與)

案情簡介：承租人不能享有優(yōu)先購買權(quán)的情形

A公司稱，2005年9月15日，原、王某簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定王某將其位于上海市原南匯區(qū)航頭鎮(zhèn)滬南公路XXX號的桃園大酒店（約4，700平方米四層樓，產(chǎn)證登記面積為4，677平方米，以下簡稱系爭房屋）出租給A公司使用，租賃期為十五年，雙方辦理了租賃備案登記手續(xù)。2010年1月，王某在未通知A公司的情況下將系爭房屋出售給案外人鐘某某并辦理了過戶手續(xù)，房屋價款人民幣（以下幣種相同）969.50萬元。經(jīng)A公司向房產(chǎn)交易中心調(diào)查得知，王某私刻了A公司公章，并偽造了A公司放棄優(yōu)先購買權(quán)的承諾書，以違法方式將租賃房產(chǎn)非法轉(zhuǎn)讓給鐘某某，而鐘某某就是王某公司實際控制人鐘德元的兒子。2010年3月，鐘某某將包括租賃物在內(nèi)的3幢房產(chǎn)整體抵押給了民生銀行上海分行，抵押物的評估價為2，040萬元，即3，759元每平方米。A公司享有對系爭房屋的優(yōu)先購買權(quán)，起訴請求判令：1、王某賠償A公司經(jīng)濟損失共計788.62萬元；2、本案訴訟費用由王某承擔。

法院判決：應當駁回訴訟請求

2009年12月2日，王某與案外人鐘某某簽訂了《房屋買賣合同》，王某將系爭房屋出售給了鐘某某，價款為9，695，241元。同時，王某將與系爭房屋相鄰的另外兩幢房屋也出售給了鐘某某。2010年1月13日，王某與鐘某某申請辦理了過戶登記。辦理過戶登記時，鐘某某是王某的法定代表人（A公司調(diào)取的交易中心內(nèi)檔資料顯示交易時王某的營業(yè)執(zhí)照顯示法定代表人為鐘某某），作為王某的代理人辦理相關(guān)手續(xù)。另外，王某向交易中心提交了A公司放棄優(yōu)先購買權(quán)的承諾書一份，該承諾書中A公司的公章系王某自己刻制的。系爭房屋核準登記在鐘某某名下后，鐘某某為了借款將系爭房屋抵押給了銀行。銀行為辦理抵押，對系爭房屋進行評估，評估單價為3，759元每平方米。另查明，王某開設(shè)的佰祥公司的股東發(fā)生過變化，但系爭房屋現(xiàn)在仍由佰祥公司使用。經(jīng)庭審質(zhì)證的原、王某之間的《房屋租借合同》、《補充協(xié)議書》、《補充合同》、房屋產(chǎn)權(quán)證、王某與鐘某某就系爭房屋過戶的交易內(nèi)檔資料、鐘某某將系爭房屋抵押貸款的資料、上海市房地產(chǎn)登記簿等證據(jù)在案佐證，本院予以確認。

律師說法：能否主張其優(yōu)先購買權(quán)受到侵害

出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。但出租人基于特殊身份關(guān)系而出賣租賃物，以低于市價出賣房屋，而離開該特殊身份關(guān)系，出租人則不愿出售房屋的，承租人一般不能享有優(yōu)先購買權(quán)，此時的承租人不符合法律規(guī)定的同等條件的要求。本案王某出售系爭房屋給案外人鐘某某時，王某公司的實際控制人如A公司所述為鐘某某的父親，同時，鐘某某當時任王某公司的法定代表人，王某與案外人鐘某某之間存在特殊的身份關(guān)系。同樣，如A公司所述，系爭房屋出售給鐘某某是遠低于市場價的，如果不是基于鐘某某特殊的身份關(guān)系，王某是不可能按照合同約定的價格出售的。因此，王某將系爭房屋出售給鐘某某，A公司不享有作為承租人的優(yōu)先購買權(quán)。A公司主張基于租賃關(guān)系主張其優(yōu)先購買權(quán)受到侵害，要求王某賠償?shù)恼埱?，于法無據(jù)，不予支持。