案情簡(jiǎn)介：因土地性質(zhì)原因無(wú)法辦理登記，能否解除合同

2003年2月27日，劉某與武漢市青山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂《經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同》。合同簽訂后，劉某如約交納了購(gòu)房款，并與武漢市青山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在武漢市青山區(qū)公證處辦理了公證。劉某取得上述房屋后，雖能將上述房屋對(duì)外租賃，但距今未能辦理房屋所有權(quán)登記。經(jīng)詢(xún)問(wèn)相關(guān)部門(mén)，該房屋的規(guī)劃用途為物業(yè)用房，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。為維護(hù)合法權(quán)益，故劉某訴至法院。

法院判決：支持其訴訟請(qǐng)求

涉訴合同約定A公司出售的房屋為商網(wǎng)門(mén)面，且A公司承諾辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，但從合同簽訂日起至今，A公司仍未能辦理涉訴房屋的權(quán)屬證書(shū)。A公司作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其明知涉訴房屋是在規(guī)劃用途為物業(yè)用房的建筑物上超建的，該房屋可能存在不能辦理權(quán)屬證書(shū)的風(fēng)險(xiǎn)。A公司應(yīng)于合同簽訂后積極辦理涉訴房屋權(quán)屬登記的相關(guān)手續(xù)，但A公司繳納罰款后并未積極辦理相關(guān)手續(xù)。劉某作為買(mǎi)受人在簽訂合同時(shí)已盡了合理注意義務(wù)。涉訴合同還約定“因出賣(mài)人原因，造成該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣(mài)人承擔(dān)全部責(zé)任”。綜上，A公司應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。

律師說(shuō)法：是否享有合同解除權(quán)

那么，劉某是否享有合同解除權(quán)以及是否超過(guò)解除權(quán)的行使期限？劉某能否主張賠償損失以及賠償損失的范圍。

首先，涉訴合同未約定行使解除權(quán)的期限，故劉某可以解除合同。關(guān)于法定解除，《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第四項(xiàng)規(guī)定“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”的情形，當(dāng)事人可以依法解除合同。

其次，涉訴合同約定A公司應(yīng)辦理涉訴房屋的權(quán)屬證書(shū)，但A公司至今未履行該項(xiàng)合同義務(wù)，涉訴房屋不能辦理權(quán)屬證書(shū)導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十九條規(guī)定“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”，如前所述，A公司對(duì)涉訴房屋不能辦理權(quán)屬證書(shū)承擔(dān)全部責(zé)任，故劉某可以依法行使合同解除權(quán)。

綜上，劉某與A公司簽訂的《經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同》符合解除的條件，應(yīng)予解除。

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（姜世明律師供法邦網(wǎng)-法邦時(shí)評(píng)專(zhuān)稿，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明作者和出處。）