案情簡(jiǎn)介：因開(kāi)發(fā)商原因房屋被查封，能否排除執(zhí)行

章某為購(gòu)買(mǎi)水榭花都商品房，于2012年4月1日在該商品房未建的情況下將部分購(gòu)房款25萬(wàn)元匯給A公司賬戶(hù)，并于2014年6月6日與A公司補(bǔ)簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，此后，雙方未簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。2015年3月31日，法院在審理B公司與A公司、C公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案中，作出裁定，查封了15套房屋，章某對(duì)查封及執(zhí)行其購(gòu)買(mǎi)及居住的房屋提出異議。

法院判決：不予支持其訴訟請(qǐng)求

法院認(rèn)為，章某對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同未備案、資金未入監(jiān)管賬戶(hù)并無(wú)過(guò)錯(cuò)。A公司雖承諾將B棟011304號(hào)房屋給付B公司，但根據(jù)物權(quán)公示的原則，房屋并未辦理權(quán)屬登記，雙方仍為債權(quán)法律關(guān)系，其性質(zhì)與章某和A公司之間的買(mǎi)賣(mài)債權(quán)法律關(guān)系一致，但章某已實(shí)際占有房屋，故應(yīng)以章某的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系為依據(jù)，從而確定此后B棟011304號(hào)房屋的所有權(quán)。由于水榭花都項(xiàng)目現(xiàn)均未辦理房屋所有權(quán)登記，對(duì)本案所涉B棟011304號(hào)房屋目前是否具備辦理房屋所有權(quán)登記的條件狀況不明，暫不能確定章某對(duì)該房屋享有所有權(quán)，故對(duì)章某的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，不予支持。

律師說(shuō)法：如何認(rèn)定本案是否可以排除強(qiáng)制執(zhí)行

章某對(duì)涉案房屋是否享有排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益？其要求確認(rèn)對(duì)涉案房屋所有權(quán)的請(qǐng)求應(yīng)否得到支持？

首先，盡管涉案房屋未辦理網(wǎng)簽和備案，但由于辦理網(wǎng)簽和備案系A公司的義務(wù)，B公司因此主張章某存在重大過(guò)錯(cuò)與事實(shí)不符。2014年8月7日A公司向章某交付涉案房屋后，章某已實(shí)際占有涉案房屋，此后章某一直居住在涉案房屋中，章某已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，且對(duì)未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的情況下，章某已取得了對(duì)涉案房屋的物權(quán)期待權(quán)，B公司對(duì)涉案房屋享有的共有權(quán)基于合法有效的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系不得對(duì)抗章某的物權(quán)期待權(quán)。

其次，章某對(duì)于涉案房屋享有物權(quán)期待權(quán)，但是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)不能等同于物權(quán)，其與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的差別在于沒(méi)有取得物權(quán)的權(quán)屬登記。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條中“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”的規(guī)定，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是登記生效主義，未經(jīng)登記不產(chǎn)生權(quán)屬登記的效力，更無(wú)法對(duì)抗第三人。由于涉案房屋尚未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，章某并未取得涉案房屋的所有權(quán)。

以上就是關(guān)于因開(kāi)發(fā)商原因房屋被查封，能否排除執(zhí)行的介紹，還有其他問(wèn)題可以向法邦網(wǎng)的律師進(jìn)行詳細(xì)咨詢(xún)。

（姜世明律師供法邦網(wǎng)-法邦時(shí)評(píng)專(zhuān)稿，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明作者和出處。）