案情簡介：劃撥取得土地使用權(quán)，應(yīng)如何轉(zhuǎn)讓

楊某稱：2007年1月29日，其與曹某訂立的《住宅樓買賣協(xié)議書》，因該房屋所占用的土地為國有劃撥土地，而該房屋轉(zhuǎn)讓時土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓未經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，故該房屋買賣行為無效。請求人民法院判令確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同無效，并判令曹某按原狀返還該房屋。曹某辯稱：該房屋雖是私有房屋，其所占土地為國有劃撥土地，但雙方簽訂的房屋買賣合同是雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故該房屋買賣行為合法有效。

法院判決：駁回訴訟請求

法院經(jīng)審理查明：1999年，楊某在安徽省涇縣茂林鎮(zhèn)某街道上自建兩層磚混結(jié)構(gòu)商住樓1幢，門牌號為某街道55號，一層為兩間門面房、二層為住宅房，建筑面積共139.46m2，土地使用權(quán)性質(zhì)為國有劃撥。2007年1月29日，曹某與楊某訂立《住宅樓買賣協(xié)議書》，約定：楊某將其上述私有房屋以8.5萬元價格出賣給曹某，房產(chǎn)證在雙方簽訂協(xié)議后交予曹某；房產(chǎn)證過戶、土地證領(lǐng)取等相關(guān)費(fèi)用由曹某承擔(dān)；本協(xié)議自雙方簽字后生效。當(dāng)日，曹某通過銀行轉(zhuǎn)賬方式給付楊某購房款8.5萬元。同年3月6日，楊某將其房屋交付給曹某。曹某隨即對該房進(jìn)行了裝修。后楊某反悔，雙方遂發(fā)生矛盾，楊某用刀砍壞了曹某新?lián)Q的一樓卷閘門。訴訟期間，曹某于2010年2月2日向該鎮(zhèn)土地管理所遞交了交納土地出讓金申請，但雙方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)事項(xiàng)未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。

律師說法：如何認(rèn)定是否有效

楊某與曹某就案涉房屋簽訂《住宅樓買賣協(xié)議》的目的是轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，且不改變土地使用權(quán)的性質(zhì)。雖然《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院的規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，但是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》并未規(guī)定此類合同無效。根據(jù)該法第四十條、第六十一條的規(guī)定，只要當(dāng)事人履行了相關(guān)的法定手續(xù)，法律允許其轉(zhuǎn)讓而并非一律禁止，故楊某與曹某訂立的《住宅樓買賣協(xié)議》不違反我國法律法規(guī)有關(guān)效力性強(qiáng)制性規(guī)定。另楊某和曹某均為具有完全民事行為能力的人，該《住宅樓買賣協(xié)議》的簽訂為雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示。因此，案涉房屋買賣合同不存在無效事由，楊某與曹某簽訂的《住宅樓買賣協(xié)議》合法有效，楊某的訴訟理由和請求均不能成立。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條土地使用權(quán)未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

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（姜世明律師供法邦網(wǎng)-法邦時評專稿，轉(zhuǎn)載請注明作者和出處。）