干擾他人轉(zhuǎn)讓酒樓，是否構(gòu)成違約

2018年03月07日來源：法邦網(wǎng)-法邦時評作者：姜世明律師我來說兩句(0人參與)

案情簡介：干擾他人轉(zhuǎn)讓酒樓，是否構(gòu)成違約

1995年7月16日，杜某與張某、張一簽訂房屋租賃協(xié)議。約定：甲方（張某、張一）將其位于本市環(huán)城南路38號磚混結(jié)構(gòu)三層約200平方米的樓房及其附屬配電、上下水設(shè)施租賃給乙方（杜某）作餐飲、娛樂營業(yè)之用，年租金75000元，租期自1995年7月20日至2001年7月19日；乙方必須于每年7月30日前一次交清全年房租，如推遲30天，甲方有權(quán)收回房屋；乙方在租期未滿之前，有權(quán)將自己經(jīng)營的酒樓轉(zhuǎn)讓他人，但在轉(zhuǎn)讓前應告知甲方，在租金不變的情況，由甲方與受讓人另行簽訂房屋租賃協(xié)議；在租期未滿前，甲方不得終止協(xié)議，不得提高房租，如甲方終止協(xié)議，賠償乙方6年的房租，如乙方終止協(xié)議，乙方所交房租不退，房屋裝修部分歸甲方。協(xié)議簽訂后，雙方未向房地產(chǎn)管理部門登記備案，未領(lǐng)取《房屋租賃證》。杜某對所租之房進行裝修，開辦了酒樓。1996年12月19日，杜某在《西安晚報》上刊登轉(zhuǎn)讓該酒樓的廣告。1997年元月初，杜某將酒樓轉(zhuǎn)讓李巨讓。但拒不按協(xié)議約定與李巨讓另行簽訂租賃協(xié)議，并阻撓其經(jīng)營，致李巨讓無法經(jīng)營，于同年7月底退出酒樓。杜某將租金交至1997年7月。之后，杜某以張某、張一違約，給其造成損失，要求賠償損失，支付違約金為由，向西安市碑林區(qū)人民法院起訴。

法院判決：應當認定租賃協(xié)議有效

法院經(jīng)審理認為：合同是當事人之間設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的協(xié)議，依法成立的合同受法律保護。原、簽訂的房屋租賃協(xié)議，意思真實，內(nèi)容符合有關(guān)法律規(guī)定，應為有效合同。在杜某通知其轉(zhuǎn)讓酒樓后，拒絕杜某轉(zhuǎn)讓，并干擾經(jīng)營，違反了合同的約定。反訴要求解除租賃合同，杜某亦表示同意，符合合同的約定，依法應予準許。雙方應按合同約定，由一次性按六年的房租賠償杜某經(jīng)濟損失，同時杜某應將租賃之房及房屋固定裝修部分完整的交給。關(guān)于杜某要求賠償其營業(yè)損失5萬元及要求恢復房屋原狀的請求，均因證據(jù)不足，依法不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第八十五條、第八十八條第一款之規(guī)定，該院判決如下：杜某與張某、張一簽訂的房屋租賃協(xié)議有效，該合同終止執(zhí)行。

律師說法：如何認定房屋租賃協(xié)議是否有效

因為房屋租賃合同向有關(guān)部門登記備案不是合同成立的標志和必備要件，亦沒有法律規(guī)定房屋租賃合同未登記備案就無效，故原審認定協(xié)議無效及所作出的判決有誤。杜某與張某、張一簽訂的房屋租賃協(xié)議意思表示真實，內(nèi)容合法，為有效合同。張某、張一在杜某通知其轉(zhuǎn)讓酒樓后，拒絕、干擾，致杜某無法轉(zhuǎn)讓，造成經(jīng)濟損失，違反了雙方協(xié)議，屬違約行為，應按雙方協(xié)議約定，按六年房租總額賠償杜某的損失。杜某將所租之房及該房現(xiàn)存固定裝修部分交給張某、張一。張某、張一要求解除合同，杜某亦同意，依法應予準許。