房產(chǎn)登記與實(shí)際所有人不符，如何認(rèn)定房屋歸屬

2017年10月30日來(lái)源：法邦網(wǎng)-法邦時(shí)評(píng) 作者：姜世明律師我來(lái)說(shuō)兩句(0人參與)

案情簡(jiǎn)介：房產(chǎn)登記與實(shí)際所有人不符，如何認(rèn)定房屋歸屬

任一與任二系父子關(guān)系。任一出生在無(wú)錫市郊區(qū)蠡園鄉(xiāng)湖濱村（以下簡(jiǎn)稱湖濱村），10余歲時(shí)即離開(kāi)家鄉(xiāng)至上海謀生，并在上海結(jié)婚，生育任二等子女。任二響應(yīng)國(guó)家號(hào)召?gòu)纳虾Ｏ路呕氐胶I村，并于1972年下半年向湖濱村申請(qǐng)?jiān)诤I村任巷建造房屋一間。此后不久，村民任三在任二房屋東側(cè)建造房屋一間。1979年，任二因落實(shí)政策調(diào)至無(wú)錫市區(qū)工作，將房屋交其伯父任君良管理。1989年5月，任一向鄰居任三購(gòu)買(mǎi)其房屋，并于同年7月辦理了房產(chǎn)證。因任一住在上海，也將該房屋交給兄長(zhǎng)任君良管理。1991年左右，湖濱村為村民的房屋統(tǒng)一辦理房產(chǎn)證時(shí)，任君良將兩間房屋一起申報(bào)在任一名下，登記為34號(hào)，隨后領(lǐng)取新房產(chǎn)證，并注銷(xiāo)了任一的原房產(chǎn)證。同時(shí)，領(lǐng)取了使用權(quán)人為任一的農(nóng)村集體土地使用證。1999年11月24日，任一與城鎮(zhèn)居民楊某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，將任巷34號(hào)平房二間賣(mài)給楊某，協(xié)議簽訂后，上述房屋的產(chǎn)權(quán)證和土地證均由楊某保管，房屋一直由楊某使用至拆遷止。2007年4月5日，楊某與相關(guān)拆遷安置單位簽訂獎(jiǎng)勵(lì)領(lǐng)取通知，并同時(shí)交出舊房鑰匙。2007年5月，任巷34號(hào)房屋被拆除。2007年10月9日，任二向?yàn)I湖區(qū)人民法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)任巷34號(hào)房屋靠西一間的所有權(quán)歸其所有。

法院判決：認(rèn)定權(quán)屬登記錯(cuò)誤

人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：房屋所有權(quán)證是房屋產(chǎn)權(quán)的合法憑證，一般來(lái)說(shuō)，認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬應(yīng)以房屋所有權(quán)證為準(zhǔn)。但房屋所有權(quán)證亦非認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)的唯一依據(jù)，當(dāng)其他證據(jù)能夠證明房屋所有人與所有權(quán)證書(shū)所載不符時(shí)，仍應(yīng)本著以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩的原則，依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬。本案訟爭(zhēng)房屋因登記產(chǎn)權(quán)時(shí)錯(cuò)誤，造成所有權(quán)人與所有權(quán)證書(shū)記載不同。遂作出（2007）錫濱民一初字第2459號(hào)民事判決：任巷34號(hào)房屋（證號(hào)錫郊房權(quán)字第046671號(hào)）中靠西一間（約40平方米）的所有權(quán)歸任二所有。任二依據(jù)該判決書(shū)取得拆遷安置房屋一套。

律師說(shuō)法：如何認(rèn)定本案的所有權(quán)

因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為而設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。建造房屋屬于取得權(quán)利的事實(shí)行為，房屋建好后即在事實(shí)上產(chǎn)生了房屋的所有權(quán)，建造人亦因此取得該房屋的所有權(quán)。房屋一經(jīng)拆除，標(biāo)的物歸于滅失，物權(quán)也隨之消滅。根據(jù)楊某與任一簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，楊某于1999年向任一購(gòu)買(mǎi)訟爭(zhēng)房屋，在支付購(gòu)買(mǎi)款后，任一已經(jīng)實(shí)際交付房屋及相關(guān)產(chǎn)權(quán)證及土地證，房屋由楊某實(shí)際居住至拆遷均系事實(shí)。鑒于訟爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)證與土地證上所有權(quán)人均為任一，任一有權(quán)以自己的名義處分該房屋，故楊某與任一之間的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系已成立。任二主張?jiān)A爭(zhēng)房屋中靠西一間系由其建造、產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸其所有的請(qǐng)求，因其未提供足夠的證據(jù)證明產(chǎn)權(quán)證、土地證是在任二父子不知情的情況下領(lǐng)取的，且在1991年領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)后，至2006年才發(fā)現(xiàn)登記權(quán)利人的錯(cuò)誤陳述，與常理相悖。