案情簡(jiǎn)介：債務(wù)轉(zhuǎn)移行為是否合法有效

2006年6月，二被告與第三人簽訂《宅基地買(mǎi)賣(mài)合同》一份，約定于、何某二人將其宅基地作價(jià)11萬(wàn)元出賣(mài)給劉某，劉某先行支付10萬(wàn)元后開(kāi)始建房，在房產(chǎn)證辦至劉某名下后支付下余1萬(wàn)元。之后，第三人即委托被告于某代建房屋，于2007年2月建成五層樓房一幢，總面積397.94平方米。二被告于2009年9月27日辦理了房屋所有權(quán)證，產(chǎn)權(quán)登記在其名下。因該房屋產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)戶(hù)至第三人名下，第三人又與原告有經(jīng)濟(jì)糾紛，三方于2011年8月20日達(dá)成口頭債務(wù)轉(zhuǎn)移合同，約定將第三人所修的某村組某號(hào)樓房一幢作價(jià)80萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給二被告，第三人欠原告本息共計(jì)80萬(wàn)元由二被告歸還。二被告即于當(dāng)日出具借條兩張，第一張借條載明：“今借到王某現(xiàn)金柒拾萬(wàn)元正，按利息0.08元計(jì)八厘，借期6個(gè)月，即2011年8月20日至2012年2月20日止，此借款本人自愿以某村組某號(hào)房屋做為抵押，如到期不還，本人自愿將房屋所有權(quán)歸王某所有，如到時(shí)正在辦理貸款當(dāng)中，雙方可另行協(xié)商還款時(shí)間，但在約定期限內(nèi)，王某及家人不得隨時(shí)討要此款。借款人：于某、何某，2011年8月20日?！钡诙埥钘l載明：“今借到王某現(xiàn)金拾萬(wàn)元整，期限6個(gè)月還清，按八厘計(jì)息，到期還不了按3分計(jì)息，借款人：于某，2011年8月20日?！?/span>2012年2月24日，二被告歸還借款6萬(wàn)元，并書(shū)面承諾于2012年5月1日前歸還14萬(wàn)元，其余本息在2012年10月底前全部還清。之后，二被告未按承諾還款。經(jīng)雙方協(xié)商，二被告同意原告通過(guò)起訴一次性解決糾紛。原告即具狀訴至人民法院，請(qǐng)求判令二被告立即支付現(xiàn)金80萬(wàn)元、利息13.47萬(wàn)元，減去已支付的6萬(wàn)元，實(shí)際支付本息共計(jì)87.47萬(wàn)元，并承擔(dān)原告因清收欠款產(chǎn)生的誤工費(fèi)7500元、交通費(fèi)4000元。

法院判決：屬于債務(wù)轉(zhuǎn)移而形成之債

法院審理認(rèn)為，二被告將自有宅基地轉(zhuǎn)賣(mài)給第三人的行為，違反了《土地管理法》的規(guī)定，其買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但并不影響第三人將房屋出售給二被告的合同效力，因?yàn)樵?a href="http://www.luxwatt.cn/fangchan/fangwumaimaihetong" class="link" target="_blank" target="_blank" class="link"/>房屋買(mǎi)賣(mài)合同將該房屋出售給原宅基地使用權(quán)人，既是對(duì)宅基地買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的救濟(jì)，同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)該宗土地所有權(quán)的回歸，不違反法律規(guī)定，為此，第三人與二被告之間因房屋買(mǎi)賣(mài)合同而形成80萬(wàn)元的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，進(jìn)而原、被告及第三人在自愿、平等基礎(chǔ)上所達(dá)成的債務(wù)轉(zhuǎn)移合同也合法有效；二被告所打借條兩張，從表象上看系民間借貸形成之債，但實(shí)質(zhì)上系因債務(wù)轉(zhuǎn)移而形成之債，且借條中載明的約定利息并不明確，因此，原告所主張的償付利息之請(qǐng)求，不予支持，原告主張因催收欠款給其造成誤工費(fèi)、交通費(fèi)損失要求二被告予以賠償，但無(wú)證據(jù)證明，不予支持；二被告反訴認(rèn)為債務(wù)轉(zhuǎn)移合同系王某、劉某脅迫而達(dá)成，但無(wú)證據(jù)證明，其稱(chēng)該債務(wù)轉(zhuǎn)移合同存在重大誤解沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，對(duì)其反訴請(qǐng)求不予支持。遂依法判決：一、由二被告在本判決生效后30日內(nèi)償付原告?zhèn)鶆?wù)74萬(wàn)元（已扣除已支付的6萬(wàn)元）。二、駁回原告王某的其它訴訟請(qǐng)求。三、駁回反訴原告于某、何某的反訴請(qǐng)求。

律師說(shuō)法：農(nóng)村宅基地使用權(quán)的法律性質(zhì)

我國(guó)《憲法》規(guī)定，宅基地屬于集體所有。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是我國(guó)農(nóng)村居民基于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的特定身份關(guān)系，向所在村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)提出申請(qǐng)，由村民代表大會(huì)或村民大會(huì)討論通過(guò)后，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)而一次性無(wú)償取得的集體土地建設(shè)使用權(quán)。我國(guó)《物權(quán)法》將宅基地使用權(quán)納入用益物權(quán)范疇。同時(shí)，該法第152條規(guī)定：宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。這是專(zhuān)門(mén)保障我國(guó)農(nóng)村居民居有定所的社會(huì)福利，所以國(guó)家法律、法規(guī)對(duì)其主體有特別限定?！段餀?quán)法》第153條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。國(guó)務(wù)院早在2004年10月21日頒布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定，加強(qiáng)宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地。

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