案情簡介：承租人擅自翻建，租賃合同是否有效
原告系某區(qū)某平房的產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)證上登記的建筑面積為 148 平方米。原告在未報審批的情況下自行翻建，將房屋改建成為二層樓房。2012年9月3日，原告與被告簽訂《定金協(xié)議》，約定雙方于2012年9月6日前簽訂租賃合同，簽訂合同時原告帶產(chǎn)權(quán)人的證件和房產(chǎn)權(quán)證正本。2012年9月5日，原告與被告簽訂了《房屋租賃合同》，約定原告將涉案建筑面積為 490 平方米的二層房屋出租給被告，租賃期限自 2012年 11月3日起，至2016年11月 2日止。租金每月 35萬元，被告應向原告支付35萬元作為租賃保證金。甲乙雙方在本租約有效期內(nèi)，任何一方提出解約或違約導致合同解除的，違約方應向守約方支付70萬元的違約金。合同簽訂后。被告共向原告支付租金及保證金140萬元。
法院判決：認定租賃合同無效
經(jīng)法院審理認為，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。涉訴房屋翻建沒有取得建設工程規(guī)劃許可證，故《租賃合同》無效。法院作出判決確認原告和被告簽訂的《租賃合同》無效；原告返還被告房屋租金、租賃保證金 140 萬元；被告向原告支付房屋使用費 400 萬元；原告賠償被告房屋裝修損失 180 萬元；駁回原告的其他訴訟請求；駁回被告的其他反訴請求。
針對建設工程規(guī)劃許可證與房屋租賃合同效力認定關(guān)系的問題，可以說，房屋租賃合同解釋是更為合理和符合社會的價值取向的。鼓勵交易，重視物盡其用，實現(xiàn)資源的最優(yōu)化配置和最大化利用，從而增進社會最大多數(shù)人之福利，是涉財產(chǎn)性法律法規(guī)的立法目的和價值取向。
出租房屋因為辦理相關(guān)審批手續(xù)不及時或者相關(guān)審批材料不全導致暫時不能取得建設工程規(guī)劃許可證或相關(guān)審批的，如果在訴訟中，出租的房屋在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設或者在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，認定合同無效的法定事由已消滅，合同繼續(xù)履行不存在法律障礙和事實障礙的話，法院應當認定租賃合同有效，以鼓勵房屋承租關(guān)系延續(xù)，保障房屋經(jīng)濟價值最大化，也避免房屋繼續(xù)尋租產(chǎn)生不必要的交易成本。
具體到房屋租賃合同中，出租人的損失一般是指出租房屋受到損害的損失（恢復原狀的費用），承租人的損失一般是指裝修及為履行合同添置物品、購置貨物產(chǎn)生的損失。如果出租人主張空置期損失、承租人主張預期利潤等合同正常履行可能產(chǎn)生的收益，法院應不予支持。
在所舉案例中，原告私自改擴建房屋，將未取得建設工程規(guī)劃許可證的房屋出租給被告，并按照改擴建后的房屋面積收取被告高額租金，故對于合同無效的后果負有主要責任。而被告在簽訂合同之前，已經(jīng)約定原告向其提供房屋產(chǎn)權(quán)證件，但在簽訂合同時被告未盡合理審查義務（抑或存在僥幸的心理），在房屋產(chǎn)權(quán)證件與房屋明顯不符的情況下，仍與原告簽訂房屋租賃合同，故對合同無效產(chǎn)生的實際損失亦應承擔相應的次要責任。對于雙方的損失，原告收回的房屋是被告裝修后的房屋，被告對房屋進行了添附，不存在損壞房屋的損失；被告對房屋進行裝修、添置物品，這是被告為履行合同產(chǎn)生的間接損失，應按照雙方的過錯確定各自應承擔的數(shù)額。
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