案情簡(jiǎn)介：名為商品房買賣合同實(shí)為借貸合同，應(yīng)如何認(rèn)定效力
2007年6月27日，楊某與A公司簽訂《商品房買賣合同》，合同簽訂當(dāng)日，楊某按照A公司的指示向A公司的債權(quán)人嚴(yán)某等五人支付了340萬(wàn)元款項(xiàng)，A公司向楊某開出了銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票、但該發(fā)票由A公司持有，第二日雙方到來(lái)賓市房產(chǎn)管理局對(duì)案涉53間商品房進(jìn)行了備案登記，來(lái)賓市房產(chǎn)管理局出具了《商品房備案登記證明》2007年6月28日至2007年12月18日期間，A公司、來(lái)賓銀座百貨公司、A公司出納羅皓及法定代表人李星怡分別九次向楊某三個(gè)不同的銀行賬戶匯款共61.1萬(wàn)元，2010年4月，楊某要求A公司交付案渉房屋。
法院判決：合同有效
法院認(rèn)為，《商品房買賣合同》的簽訂主體，約定內(nèi)容以及銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票、《商品房備案登記證明》均系直接證據(jù)，證明A公司和楊某之間的關(guān)系符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定的商品房買賣合同的特征，故楊某起訴要求確認(rèn)雙方之間系商品房買賣合同關(guān)系，有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予支持。A公司雖辯稱雙方系民間借貸關(guān)系，但并未提供借款合同這一直接證據(jù)，其提供的其他證據(jù)均為間接證據(jù)，無(wú)法證明雙方之間的關(guān)系符合合同法第一百九十六條規(guī)定的借款合同的法律特征，A公司還辯稱《商品房買賣合同》是雙方借貸關(guān)系的擔(dān)保環(huán)節(jié)，但從該合同的約定以及雙方到來(lái)賓市房產(chǎn)管理局辦理的登記手續(xù)看，均無(wú)擔(dān)保的意思表示，不具有擔(dān)保法規(guī)定的擔(dān)保性質(zhì)，故A公司的主張沒有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，不予支持。《商品房買賣合同》合法有效，應(yīng)予遵守。楊某要求A公司按合同約定交付房屋，應(yīng)予支持。至于楊某要求的違約金，由于楊某并未提供證據(jù)證明其向A公司主張過權(quán)利，而且由于楊某的地址不明確，A公司也無(wú)法將交房通知書發(fā)給楊某，根據(jù)合同的約定，楊某無(wú)權(quán)要求A公司給付違約金，故對(duì)楊某要求違約金的訴訟請(qǐng)求不予支持。綜上，依據(jù)合同法第四十四條第一款、第六十條第一款、第六十七條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，經(jīng)該院審判委員會(huì)討論決定，判決：《商品房買賣合同》有效；A公司應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)將《商品房買賣合同》約定的53間商品房交付給楊某使用；駁回楊某的其他訴訟請(qǐng)求。
律師說法：如何認(rèn)定商品房買賣合同的真實(shí)性質(zhì)
首先，《商品房買賣合同》中約定價(jià)款僅為同時(shí)期、同位置商鋪?zhàn)畹蛢r(jià)格的15%，尚不足建設(shè)成本，屬明顯不合理低價(jià)。其次，A公司始終未向楊某交付發(fā)票原件，楊某也始終未索要發(fā)票原件，且其指導(dǎo)案渉發(fā)票被稅務(wù)機(jī)關(guān)登記注銷卻予以默認(rèn)，有違交易習(xí)慣。楊某簽訂《商品房買賣合同》后，未持有A公司出具的收款憑證或發(fā)票原件，近三年內(nèi)未向A公司請(qǐng)求交付房屋、辦理產(chǎn)權(quán)登記、且對(duì)A公司出租案渉商鋪的行為未予過問，上述行為不合常理，表明其無(wú)意購(gòu)買案渉房屋。綜上，書面借款合同并非認(rèn)定債權(quán)債務(wù)關(guān)系不可缺少的要件。楊某向A公司支付340萬(wàn)元并收取利息的行為，是以認(rèn)定雙方之間成立了債權(quán)債務(wù)關(guān)系。雙方簽訂《商品房買賣合同》并辦理商品房備案登記的行為，足以成立一種非典型的擔(dān)保關(guān)系。楊某作為債權(quán)人，可以適當(dāng)方式就《商品房買賣合同》項(xiàng)下的商鋪主張權(quán)利，以擔(dān)保其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
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