案情簡介：僅簽訂賣房協(xié)議，能否取得對抗第三人物權(quán)

2010年11月30日，王某稱，鄭一、鄭二于2001年4月20日將位于開封市穆家橋街的房屋轉(zhuǎn)讓給王某所有，并進行了公證。此后王某占有使用該房屋，但未辦理過戶手續(xù)。2010年8月，王某發(fā)現(xiàn)鄭一、鄭二又將上述房屋轉(zhuǎn)讓給李某所有，致使王某喪失了對房屋的控制和收益權(quán)，請求確認鄭一、鄭二與李某之間的房屋買賣行為無效，將訴爭房屋返還給王某，并由鄭一、鄭二承擔(dān)本案訴訟費用。

法院判決：駁回訴訟請求

法院認為，本案中，王某與鄭一簽訂房屋買賣協(xié)議并辦理了公證，但王某無法提供其已經(jīng)履行付款義務(wù)的有關(guān)憑證，雙方也未按照協(xié)議約定辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。鄭一稱其與王某簽訂房屋買賣協(xié)議的真實目的并非買賣房屋，并提交其與王某簽訂的《補充協(xié)議》復(fù)印件予以佐證。根據(jù)本案客觀事實，認定王某與鄭一簽訂的房屋買賣協(xié)議并非雙方真實意思表示。判決：駁回王某的訴訟請求。

律師說法：如何認定本案房屋買賣行為的效力

那么，如何認定本案中房屋買賣行為是否有效？

首先，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。王某雖與鄭一簽訂了賣房協(xié)議，但未提交付款憑證證明協(xié)議已經(jīng)實際履行，亦未辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記。

其次，雙方后簽訂的《補充協(xié)議》可證明公證賣房協(xié)議的真實目的是為了讓王某幫助鄭一追要房租，而并非買賣該房屋，證明王某與鄭一之間所簽訂的賣房協(xié)議并不是雙方真實意思表示。

因此，鄭一、鄭二與李某之間的房屋買賣行為有效，王某未能獲得房屋的所有權(quán)。

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