案情簡介：擅自占用環(huán)保場地為停車位，是否侵犯業(yè)主權益

金駿花園a、b、c、d棟168戶中的業(yè)主從2007年起陸續(xù)與A公司訂立購房合同。A公司在整個金駿花園售樓過程存在許多違法、違規(guī)的事實。例如：占用公共道路、綠地建立的環(huán)保停車場擅自改成停車位。環(huán)保停車場的權屬，依法應屬金駿花園全體業(yè)主共同共有。業(yè)委會認為A公司將環(huán)保停車場中的001號停車位出售、出租給第三人謝某的行為，侵害了金駿花園全體業(yè)主的合法權益，依法應承擔騰退責任。

法院判決：構成侵權

本院認為，本案的爭議焦點為涉案停車位的所有權歸屬問題。涉案001號停車位占用金駿花園建筑區(qū)劃內公共土地面積，依照《物權法》七十四條第三款關于“占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”的規(guī)定，該車位應屬金駿花園小區(qū)全體業(yè)主共有。A公司將涉案001號停車位車位擅自出租給第三人的行為，損害了金駿花園全體業(yè)主的合法權益，業(yè)委會訴請其騰退該車位有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。

律師說法：如何認定行為是否有效

A公司在不具有涉案環(huán)保停車場所有權或使用權的情況下，通過出租方式約定涉案停車位的使用權是無權處分行為，是否屬于無效？

首先，涉案環(huán)保停車場設在金駿花園建筑區(qū)劃內、屬金駿花園全體業(yè)主共有的綠地之上，不能獨立取得產權證書，不能成為金駿花園院內具有獨立產權的物業(yè)，可見該合同并無包含約定涉案環(huán)保停車場歸A公司所有的內容，更何況雙方同時約定在業(yè)主付清全部款項，A公司辦好房產證后本合同自動失效。

其次，根據(jù)《物權法》第七十條的規(guī)定，業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

因此，即使A公司與金駿花園業(yè)主在房屋買賣合同中有約定涉案環(huán)保停車場歸A公司所有的條款，亦屬于《合同法》第四十條規(guī)定的“提供格式條款一方免除其責任，加重對方責任、排除對方主要權利”的情形，應認定為無效。

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（姜世明律師供法邦網(wǎng)-法邦時評專稿，轉載請注明作者和出處。）