案情簡介：簽約后房價大幅上漲，能否主張顯失公平

2006年5月28日，安某與邵某簽訂了一份《房屋租售合同》?！斗课葑馐酆贤泛炗喓?，邵某將房屋交付給安某使用。安某按其經(jīng)營需要進行了裝飾、裝修。另至安某訴訟前，安某按約向邵某交付了房屋租金。2010年7月1日，雙方約定的租賃期間屆滿，安某要求邵某履行房屋買賣合同，后于當(dāng)月7日訴至法院。2010年7月7日，安某稱，其與邵某簽訂了房屋租售合同，其已按月支付了全部義務(wù)，邵某拒絕履行合同義務(wù)。請求判令邵某繼續(xù)履行合同，辦理房屋過戶手續(xù)，并支付全部訴訟費用。

法院判決：應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同

邵某稱安某違約在先、其行使先履行抗辯權(quán)的主張，因其未提供相應(yīng)證據(jù)證明，對該辯解主張不予采信。邵某向安某送達解除通知時間系訴訟過程中，且安某主張繼續(xù)履行合同，故該解除通知不產(chǎn)生解除合同的效力，對于邵某《房屋租售合同》已解除的主張不予支持。雙方當(dāng)事人簽訂《房屋租售合同》以后房價上漲，不屬于情勢變更。在簽訂該合同時，雙方未有違反公平、等價有償原則的情形，故對邵某提出屬情勢變更及繼續(xù)履行顯失公平的抗辯主張不予支持。現(xiàn)雙方均主張自己履行了合同，在未確定安某違約的情況下，雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同。

律師說法：如何認定本案的違約責(zé)任

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己義務(wù)，變更合同約定須經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致，或是具備法定事由時由一方當(dāng)事人請求人民法院變更。本案租售合同包含有租賃和買賣兩重法律關(guān)系，其中買賣關(guān)系約定于合同簽訂四年后履行，期間房屋市場價格出現(xiàn)較大幅度上漲，約定到期，市場價格高出約定價格近三倍，屬于合同訂立后出現(xiàn)的重大變化。對此，雙方當(dāng)事人并未能通過協(xié)商予以變更，而依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條，主張客觀情況發(fā)生重大變化請求變更合同的條件為，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的。而本案中房屋價格較大幅度的上漲雖然可能超出當(dāng)事人的預(yù)見，但仍屬于正常的商業(yè)風(fēng)險，故以房屋價格出現(xiàn)較大上漲、繼續(xù)履行顯失公平為由主張調(diào)整交易價格缺乏充分的法律依據(jù)，不應(yīng)予以支持。合同對違約責(zé)任的約定并非賦予邵某任意解約權(quán)，而依據(jù)安某對履行合同所持態(tài)度、所做準(zhǔn)備及履行合同后其所能獲得利益等情況，應(yīng)確認安某未違約，合同應(yīng)繼續(xù)履行。

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（姜世明律師供法邦網(wǎng)-法邦時評專稿，轉(zhuǎn)載請注明作者和出處。）