對(duì)爭(zhēng)議房屋產(chǎn)權(quán)有異議，應(yīng)當(dāng)如何確定權(quán)屬

2017年11月27日來(lái)源：法邦網(wǎng)-法邦時(shí)評(píng) 作者：姜世明律師我來(lái)說(shuō)兩句(0人參與)

案情簡(jiǎn)介：對(duì)爭(zhēng)議房屋產(chǎn)權(quán)有異議，應(yīng)當(dāng)如何確定權(quán)屬

補(bǔ)充協(xié)議約定，為了將中百大廈項(xiàng)目用地從建設(shè)銀行貸款和賽福爾公司欠款所涉訴訟而進(jìn)行的查封中解封出來(lái)，A公司同意幫助B公司歸還建設(shè)銀行貸款本息730萬(wàn)元，歸還賽福爾公司600萬(wàn)元，B公司同意用合同約定其所獲裙樓1、2、3層由A公司售后優(yōu)先受償，B公司須在借款期滿后一年內(nèi)以商場(chǎng)招商收入償還A公司債務(wù)；如到期不能歸還該款，A公司須按B公司指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，價(jià)格須經(jīng)B公司同意并報(bào)B公司主管部門(mén)批復(fù)同意后，方可收購(gòu)并處置，總金額超出B公司借款部分，由A公司全部付給B公司。（借款協(xié)議書(shū)》約定，為了完成項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)，A公司暫借給B公司726萬(wàn)元，B公司于2002年12月31日必須歸還，如到期不還，B公司同意用中百大廈所得的第1、2層房屋由A公司銷售后優(yōu)先受償?shù)?。擁有大廈全部房屋的所有權(quán)。

法院判決：B公司享有爭(zhēng)議房屋產(chǎn)權(quán)

B公司與A公司簽訂的聯(lián)建合同為有效合同，應(yīng)受法律保護(hù)，按照合同約定，案涉裙樓1~3層屬B公司所有。在中百大廈建成后，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)根據(jù)人民法院生效法律文書(shū)，為B公司辦理了爭(zhēng)議房產(chǎn)的房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證。根據(jù)公示公信原則，該爭(zhēng)議房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于B公司所有。雖A公司對(duì)該房屋產(chǎn)權(quán)一直存有爭(zhēng)議，但A公司所提出的執(zhí)行異議經(jīng)江西省井岡山市人民法院審查，認(rèn)為其異議不能成立，已裁定予以駁回；此外，對(duì)于爭(zhēng)議房產(chǎn)的權(quán)屬，A公司本應(yīng)通過(guò)正常的訴訟渠道尋求救濟(jì)，但其一直怠于行使訴權(quán)，在此情況下，依據(jù)雙方當(dāng)事人簽訂的合同以及政府部門(mén)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，認(rèn)定B公司享有爭(zhēng)議房屋產(chǎn)權(quán)。

律師說(shuō)法：如何認(rèn)定是否屬于架空層

A公司認(rèn)為，即便按照合同約定裙樓1.3層屬B公司所有，現(xiàn)房產(chǎn)證所載明的1層也并非合同約定的爭(zhēng)議層1層，房產(chǎn)證載明的1層實(shí)際為架空層0層，為消防通道層，合同約定的1層應(yīng)為該層之上的第二層，B公司應(yīng)得的部分是目前大樓的2&3&4層。經(jīng)審查，合同約定裙樓建8層，B公司擁有1.3層；目前裙樓已建設(shè)完畢，包括A公司所述0層在內(nèi)共8層;A公司所謂作為消防通道的架空層0層即地面以上第一層，目前除少量用于消防通道外，其余部分用做國(guó)恩酒店的大堂、精品廊、瓷器店等商務(wù)用房；A公司認(rèn)為約定屬B公司享有的第四層已被A公司抵押并變賣給他人用于償債。

根據(jù)我國(guó)民用建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，“架空層”是指僅有結(jié)構(gòu)支撐而無(wú)外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開(kāi)敞空間層?，F(xiàn)裙樓地面以上第一層從結(jié)構(gòu)到用途顯然與上述定義不符，不應(yīng)視為架空層。由于裙樓樓層數(shù)與合同約定相同，并未因A公司所謂的架空層出現(xiàn)而多出一個(gè)樓層，因而目前的裙樓8層即應(yīng)視為合同約定建設(shè)的1.8層，地面以上第一層即為1層，從該層起算至第三層按照合同約定即應(yīng)屬于B公司。另外，A公司已將第四層抵押并變賣他人償債的行為與其辯稱的地面以上第一層為0層架空層、2~4層屬約定為B公司所有的主張相矛盾，該行為亦證明了地面以上第一至三層屬B公司，第四層以上屬A公司所有的事實(shí)。再者，在A公司提交南昌市檔案館備案的中百大廈設(shè)計(jì)圖、竣工圖中也不存在架空層0層。因此，A公司關(guān)于房產(chǎn)證載明的1層屬合同以外的架空層0層，不屬爭(zhēng)議房產(chǎn)。