未按合同約定履行解押義務(wù)，應(yīng)當(dāng)如何解決

2018年01月07日來(lái)源：法邦網(wǎng)-法邦時(shí)評(píng) 作者：姜世明律師我來(lái)說(shuō)兩句(0人參與)

案情簡(jiǎn)介：未按合同約定履行解押義務(wù)，應(yīng)當(dāng)如何解決

李某稱(chēng)：2011年12月14日，李某和A公司簽訂北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，李某從A公司處購(gòu)得北京市朝陽(yáng)區(qū)x號(hào)房屋一處（下稱(chēng)訴爭(zhēng)房屋），約定房款總價(jià)166萬(wàn)元，首付款100萬(wàn)元，余款于解押完畢且評(píng)估報(bào)告出來(lái)后5個(gè)工作日內(nèi)共同前往貸款機(jī)構(gòu)辦理貸款申請(qǐng)手續(xù)。李某支付100萬(wàn)元首付款后，因A公司未按合同約定履行解押義務(wù)而形成糾紛。李某支付了剩余貸款679267.45元，減去李某應(yīng)支付的購(gòu)房余款66萬(wàn)元，李某多支付貸款19267.45元。經(jīng)法院執(zhí)行，李某于2013年12月2日取得訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)。根據(jù)合同約定，A公司應(yīng)在過(guò)戶(hù)當(dāng)日將房屋交付給李某，逾期交房在15日之內(nèi)的，A公司應(yīng)按日計(jì)算向李某支付已交房款萬(wàn)分之五的違約金；A公司應(yīng)在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之日起30日內(nèi)，向房屋所在地的戶(hù)籍管理機(jī)關(guān)辦理原有戶(hù)口遷出手續(xù)，如因其自身原因未如期遷出的，應(yīng)向李某支付房屋總價(jià)款5%的違約金，逾期15日未遷出的，自逾期超過(guò)15日起，應(yīng)按日計(jì)算向李某支付全部已付款萬(wàn)分之五的違約金。故現(xiàn)訴至法院，要求A公司1、向李某支付墊付貸款19267.45元，2、向李某交付涉案房屋，3、將戶(hù)口從訴爭(zhēng)房屋遷出，4、向李某支付逾期交房租金損失（標(biāo)準(zhǔn)為每天150元，主張期限為2013年12月2日至實(shí)際交付之日），5、向李某支付逾期遷出戶(hù)口的違約金（包括兩部分，第一部分為8.3萬(wàn)元，第二部分為按照總房款日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算自逾期15日起至實(shí)際遷出戶(hù)口之日）。

法院判決：應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)

經(jīng)審理查明：2011年12月14日，A公司作為出賣(mài)人與李某作為買(mǎi)受人簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。雙方約定，出賣(mài)人將訴爭(zhēng)房屋出售給買(mǎi)受人；該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押；房屋成交價(jià)格為100萬(wàn)元，房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設(shè)施作價(jià)66萬(wàn)元；本合同簽訂時(shí)，買(mǎi)受人支付定金10萬(wàn)元；出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在過(guò)戶(hù)當(dāng)日將房屋交給買(mǎi)受人，逾期在15日之內(nèi)，自交付期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金，逾期超過(guò)15日，買(mǎi)受人有權(quán)退房，出賣(mài)人應(yīng)自退房通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還全部已付款，并按照買(mǎi)受人全部已付款的20%向買(mǎi)受人支付違約金；雙方同意在本合同簽訂之日起120日內(nèi)共同到房屋權(quán)屬登記部門(mén)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記；出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之日起30日內(nèi)，向房屋所在地的戶(hù)籍管理機(jī)關(guān)辦理原有戶(hù)口遷出手續(xù)，如因出賣(mài)人自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶(hù)口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人支付房屋總價(jià)款5%的違約金，逾期超過(guò)15日未遷出的，自逾期超過(guò)15日起，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之五的違約金。同日，雙方與北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂《居間服務(wù)合同》及《過(guò)戶(hù)、按揭代理合同》。

律師說(shuō)法：如何認(rèn)定本案的違約責(zé)任

A公司作為甲方與李某作為乙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議。其中第一條成交價(jià)格約定，房屋交易價(jià)款及家具家電、裝飾裝修和配套設(shè)施作價(jià)總計(jì)166萬(wàn)元。第二條關(guān)于房屋交易具體事宜的約定，1、乙方于2011年12月14日向甲方支付定金10萬(wàn)元，乙方支付首付款時(shí)該定金視為首付款的一部分；3、甲方應(yīng)在接到丙方的評(píng)估通知后五日內(nèi)配合評(píng)估公司對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估；4、乙方于2012年2月10日前將首付款100萬(wàn)元自行支付給甲方；5、甲乙雙方應(yīng)于甲方解完抵押后且評(píng)估報(bào)告出來(lái)后5個(gè)工作日內(nèi)共同前往貸款機(jī)構(gòu)辦理貸款申請(qǐng)手續(xù)；6、雙方同意在貸款機(jī)構(gòu)簽發(fā)批貸函后5工作日內(nèi)，共同辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；7、雙方應(yīng)當(dāng)在過(guò)戶(hù)完當(dāng)日進(jìn)行物業(yè)交割手續(xù)。第三條稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)約定，交易所涉及的稅費(fèi)全部由乙方負(fù)擔(dān)并直接向主管機(jī)關(guān)繳納。第四條違約責(zé)任約定，甲乙雙方任何一方逾期履行本補(bǔ)充協(xié)議第二條約定義務(wù)的，每逾期一日，違約方應(yīng)按日計(jì)算向守約方支付房屋總價(jià)款萬(wàn)分之五的違約金；甲方出現(xiàn)下列情形，甲方構(gòu)成根本違約，乙方有權(quán)以書(shū)面通知方式解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，提供的相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明手續(xù)不真實(shí)、完整、無(wú)效，導(dǎo)致乙方無(wú)法取得房屋所有權(quán)的，該房屋被查封或限制轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?dǎo)致乙方無(wú)法取得房屋所有權(quán)的，逾期履行補(bǔ)充協(xié)議第二條約定義務(wù)超過(guò)十五日的，拒絕將該房屋出售給乙方或擅自提高房屋交易價(jià)格的，將房屋出售給第三方的；如果甲方出現(xiàn)上述根本違約情形，在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi)以相當(dāng)于該房屋總價(jià)款的20%向乙方支付違約金。在其他約定中注明，甲方應(yīng)在收到乙方首付款后五個(gè)工作日內(nèi)預(yù)約提前還款，甲方在收到首付款后一個(gè)月之內(nèi)還完貸款，逾期履行上述約定義務(wù)，遵照第四條違約責(zé)任。

A公司簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方真實(shí)意思的表示，且不存在違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情形，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按照約定履行各自的義務(wù)。因雙方合同履行的實(shí)際需要，李某向郵政儲(chǔ)蓄支行支付的貸款數(shù)額超過(guò)了其應(yīng)向A公司支付的房屋價(jià)款余額，李某現(xiàn)要求A公司向其支付該差額，其訴請(qǐng)于法有據(jù)，予以支持。李某要求A公司交付房屋的訴請(qǐng)符合雙方合同約定，予以支持；李某以A公司逾期交房為由要求A公司賠償租金損失，但根據(jù)李某自述其購(gòu)房用途并非對(duì)外出租，且李某亦未能舉證證明租金標(biāo)準(zhǔn)，故李某該項(xiàng)訴請(qǐng)缺乏依據(jù)，不予支持。