無權(quán)出租是否導(dǎo)致房屋租賃合同無效

2017年12月18日來源：法邦網(wǎng)-法邦時評作者：姜世明律師我來說兩句(0人參與)

案情簡介：無權(quán)出租是否導(dǎo)致房屋租賃合同無效

由于A公司原已向產(chǎn)權(quán)人承租系爭房屋，并簽訂了房屋租賃合同，產(chǎn)權(quán)人陳某去世后，根據(jù)李某、陳一的要求，A公司與李某重新簽訂租賃合同，該合同同時約定，李某為該房屋的代理人，陳二、陳三以起訴的形式對李某的代理行為不予追認，李某僅為陳一的代理人，現(xiàn)陳二、陳三均未提供李某與A公司間租賃合同嚴重損害繼承人權(quán)益的充分證據(jù)，A公司因本次訴訟在訴訟期間于2015年4月30日前搬離系爭房屋，李某與A公司間租賃合同已解除，故陳二、陳三要求確認李某與A公司間租賃合同無效，缺乏依據(jù)，法院不予支持。陳二、陳三如認為自己的權(quán)益受到侵害，可另行起訴主張權(quán)利。

法院判決：駁回原告的訴訟請求

依據(jù)物權(quán)法之相關(guān)規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。房屋出租行為系為物設(shè)定債的關(guān)系，不發(fā)生物權(quán)的移轉(zhuǎn)，并非（物權(quán)）處分行為，因此，陳一未經(jīng)陳二、陳三同意對外出租房屋并不導(dǎo)致租賃合同無效。法院審理后，根據(jù)《中華人民共和國繼承法》第二條、第五條、第十條、《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條、第二百一十二條之規(guī)定，于二○一五年六月十八日作出判決：一、駁回陳二的訴訟請求；二、駁回陳三的訴訟請求。案件受理費人民幣1，650元，減半收取計825元，由陳二負擔(dān)412.50元，陳三負擔(dān)412.50元。

律師說法：如何認定本案的房屋租賃關(guān)系

李某與A公司間的房屋租賃合同約定李某作為房屋的代理人與A公司建立租賃關(guān)系，訴訟中李某陳述其受陳一的委托而行使代理權(quán)，陳一對此予以認可，因此，李某的代理行為的法律后果應(yīng)直接歸屬于被代理人陳一；依據(jù)已查明之事實，陳某的法定繼承人有陳二、陳一、陳三，因此，陳一將未分割的遺產(chǎn)對外出租，系未經(jīng)其他共有人同意擅自對共有物設(shè)定了債的負擔(dān)。本院認為，依據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金，因此，無權(quán)出租并不導(dǎo)致租賃合同無效。