案情簡(jiǎn)介：為借款授權(quán)賣(mài)房，未償還代理出售險(xiǎn)失房產(chǎn)

王某為獲取借款，以房屋作為非典型擔(dān)保，授權(quán)楊某出售房屋。由于未能按期足額還債，楊某暗自低價(jià)售房抵債。王某認(rèn)為楊某與買(mǎi)方惡意串通，訴至法院要求確定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，一審法院判決支持王某訴求。

法院判決：判決合同無(wú)效

法院經(jīng)審理查明，2015年1月26日，王某作為借款人向案外人張某借款300萬(wàn)元，案外人永邦公司對(duì)該借款承擔(dān)連帶責(zé)任。同日，王某與永邦公司的員工楊某簽訂《委托書(shū)》，委托楊某辦理涉案房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)交易等一切手續(xù)，并辦理公證。借款期限滿(mǎn)，王某未能如期歸還對(duì)張某的借款本金及部分利息，楊某在未告知王某的情況下與國(guó)興華盛公司簽約，以365.8萬(wàn)元的價(jià)格出售涉案房屋。2016年4月12日，楊某分三次向張某轉(zhuǎn)賬，每次100萬(wàn)元，共300萬(wàn)元。王某認(rèn)為楊某與國(guó)興華盛公司的代理人戴某惡意串通，遂訴至法院，要求確定該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。房屋價(jià)款的支付過(guò)程、匯款、房屋的價(jià)格均不符合常理以及代理人出售房屋時(shí)未與所有權(quán)人協(xié)商，國(guó)興公司代理人的身份等多處存在疑點(diǎn)，且當(dāng)事人均未能作出合理解釋故認(rèn)定楊某與國(guó)興華盛公司之間存在惡意串通損害了所有權(quán)人的利益，故判決關(guān)于涉案房屋的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

律師說(shuō)法：關(guān)于本案的法律分析

首先，惡意是相對(duì)于善意而言的，即明知或應(yīng)知某種行為會(huì)造成國(guó)家、集體或第三人的損害，而故意為之。本案中，楊某作為房主的代理人本應(yīng)使被代理人的房屋財(cái)產(chǎn)利益最大化，但其明知該房屋市場(chǎng)價(jià)格有500余萬(wàn)元，卻以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格出賣(mài)，且沒(méi)有與委托人溝通即作出決定，該低價(jià)出賣(mài)的行為表明其存在侵害被代理人即王某的惡意。國(guó)興華盛公司作為買(mǎi)受人亦陳述其是委托擅長(zhǎng)房屋買(mǎi)賣(mài)交易的戴某代為簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，戴某應(yīng)當(dāng)十分清楚當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，即使按照楊某陳述的以420萬(wàn)元的價(jià)格成交也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)此，國(guó)興華盛公司作為買(mǎi)受人亦知曉楊某僅為代理人并非產(chǎn)權(quán)人，加之國(guó)興華盛公司代理人戴某對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)熟悉，更應(yīng)對(duì)低價(jià)出賣(mài)涉案房屋產(chǎn)生疑問(wèn)，但國(guó)興華盛公司仍與楊某簽訂該買(mǎi)賣(mài)合同，國(guó)興華盛公司主張其為善意購(gòu)買(mǎi)人，很難令人信服。加之國(guó)興華盛公司在收房時(shí)，楊某主張房屋內(nèi)物品均已不要，國(guó)興華盛公司仍以謹(jǐn)慎的方式將物品保留在他處，說(shuō)明國(guó)興華盛公司對(duì)產(chǎn)權(quán)人是否真正出賣(mài)涉案房屋仍心存疑慮，故認(rèn)為楊某故意低價(jià)賣(mài)房，國(guó)興華盛公司故意買(mǎi)之，雙方均存在損害被上訴人利益的惡意。

其次，惡意串通需要惡意串通的雙方事先存在著通謀，即串通的雙方都希望通過(guò)實(shí)施某種行為而損害國(guó)家、集體或第三人的利益，共同的目的可以表現(xiàn)為當(dāng)事人事先達(dá)成一致的協(xié)議，也可以是一方作出意思表示，而對(duì)方或其他當(dāng)事人明知實(shí)施該行為所達(dá)到的非法目的，而用默示的方式表示接受。本案中，楊某以低價(jià)出賣(mài)委托人的房屋，戴某代理的國(guó)興華盛公司亦同意購(gòu)買(mǎi)，即使說(shuō)楊某與戴某在簽約前不存在串通，但在簽約時(shí)戴某既然熟悉房屋買(mǎi)賣(mài)此業(yè)，其明知該房屋價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，有可能損害房屋產(chǎn)權(quán)人的利益，仍欣然簽約即表示其對(duì)楊某的惡意行為默示接受，即為串通。

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