案情簡(jiǎn)介：商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案登記后是否有效

2010年4月16日，原告趙某與被告某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了三份《商品房購(gòu)買(mǎi)合同》，合同約定某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將其開(kāi)發(fā)的位于某市商業(yè)廣場(chǎng)b0710號(hào)、b0711號(hào)、b0712號(hào)房屋分別以135.7萬(wàn)元、92.8萬(wàn)元、207.9萬(wàn)元(三套合計(jì)436.4萬(wàn)元)的價(jià)格賣(mài)給原告，原告一次性付清總價(jià)款。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)于2011年10月31日前將該房屋交付給原告使用，且由某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為原告代辦房屋所有權(quán)證。原告與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的合同中第十三條第六項(xiàng)約定，合同簽訂起30天內(nèi)，由某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)辦理備案登記。2011年3月25日，原告將三套房款總計(jì)436.4萬(wàn)元支付給了某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。同年11月4日，原告向某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司繳納了上述三套房屋的配套費(fèi)、維修基金、產(chǎn)權(quán)登記的契稅等18.8萬(wàn)元。同年12月1日，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將該房屋交付給了原告使用。之后，原告對(duì)上述房屋進(jìn)行了裝修并使用至今。

2014年4月，原告在向某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司了解辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證的進(jìn)展時(shí)，才得知某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與第二被告徐某于2013年12月13日簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將上述三套房屋分別以85.3萬(wàn)元、58萬(wàn)元、133.3萬(wàn)元(合計(jì) 276.6萬(wàn)元)的價(jià)格再次賣(mài)與徐某，并進(jìn)行了登記備案。另，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司又將商業(yè)廣場(chǎng)早已賣(mài)給其他人的另外十幾套房屋在同一天賣(mài)給了第二被告徐某，并進(jìn)行了登記備案。為此，原告向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)被告某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與被告徐某簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，原告趙某與被告某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的《商品房購(gòu)買(mǎi)合同》有效。

法院判決：備案登記不具有準(zhǔn)物權(quán)的效力

法院經(jīng)審理認(rèn)為，備案登記屬于行政管理，該登記不具有準(zhǔn)物權(quán)的效力，應(yīng)按照締約目的，來(lái)判斷是否存在欺詐，是否有損他人合法權(quán)益，之后按公平合理等原則確認(rèn)合同的效力。鑒于本案原告先訂立合同，支付的價(jià)款明顯高于第二份合同，并實(shí)際占有使用該房屋，故應(yīng)判決確認(rèn)原告與房地產(chǎn)公司簽訂的合同有效，而第二份合同無(wú)效。

律師說(shuō)法：商品房買(mǎi)賣(mài)合同中涉及物權(quán)、債權(quán)交叉

商品房買(mǎi)賣(mài)合同審理中涉及物權(quán)、債權(quán)以及二者交叉的問(wèn)題，適用法律較為復(fù)雜，有的購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)花去畢生的積蓄，甚至還要貸款，故而爭(zhēng)議較大。正確處理該類(lèi)案件，涉及到對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案登記法律性質(zhì)的正確認(rèn)定。我國(guó)物權(quán)法第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”可見(jiàn)，物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)設(shè)立了預(yù)告登記，一經(jīng)登記就具有了準(zhǔn)物權(quán)效力。針對(duì)該條規(guī)定，從全國(guó)行政機(jī)關(guān)執(zhí)行的情況來(lái)看，只有部分城市取消商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案登記，直接進(jìn)行預(yù)售登記(即預(yù)告登記)，不少城市要先進(jìn)行備案登記，再進(jìn)行預(yù)售登記，有的城市甚至沒(méi)有開(kāi)展預(yù)售登記。備案登記所依據(jù)的是城市房地產(chǎn)管理法，申請(qǐng)的主體是開(kāi)發(fā)商;而物權(quán)法沒(méi)有規(guī)定備案登記。根據(jù)物權(quán)法定的原則，備案登記不具有準(zhǔn)物權(quán)的效力，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為行政管理的范圍。故本案應(yīng)根據(jù)合同法來(lái)確認(rèn)合同的效力。

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