案情簡(jiǎn)介：央產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛

王寶軍將房屋借給陳寶書(shū)一家使用。王寶軍(乙方)于2003年8月11日以成本價(jià)從原產(chǎn)權(quán)單位某中央單位(甲方)購(gòu)得訴爭(zhēng)房屋，雙方簽訂的某中央單位公有住宅售購(gòu)合同書(shū)中約定，乙方購(gòu)房后，享有合法所有權(quán)，可以依法使用、繼承、抵押，可按國(guó)家有關(guān)房改政策規(guī)定，經(jīng)與甲方協(xié)商同意后依法進(jìn)入市場(chǎng)(甲方有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán))，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，其收入屆時(shí)按有關(guān)政策辦理。2003年11月30日，王寶軍取得訴爭(zhēng)房屋(建筑面積78.9平方米)所有權(quán)證書(shū)。王寶軍提供2010年10月26日二手房買(mǎi)賣(mài)合同復(fù)印件一份，約定訴爭(zhēng)房屋成交價(jià)格為80萬(wàn)元。2010年10月26日，王寶軍(甲方)與陳果(乙方)簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同(正式版)，約定乙方購(gòu)買(mǎi)甲方訴爭(zhēng)房屋，建筑面積78.9平方米，交易價(jià)格為65萬(wàn)元;約定乙方通過(guò)貸款方式由銀行將購(gòu)房款直接打入甲方賬戶，高于65萬(wàn)元部分甲方全部無(wú)條件返還乙方;甲方應(yīng)于收到乙方全額房款之日起6天內(nèi)將交易房產(chǎn)交付給乙方使用。2010年11月12日，雙方簽訂網(wǎng)簽編號(hào)為xa20099號(hào)《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定房屋成交價(jià)款為86萬(wàn)元。2010年12月2日，陳果向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納訴爭(zhēng)房屋契稅8800元。2010年12月21日，中國(guó)銀行朝陽(yáng)支行向陳果發(fā)送貸款通知單，通知受理陳果貸款申請(qǐng)，給予其貸款60萬(wàn)元，在借款人辦理完畢抵押登記手續(xù)后，履行放款義務(wù)。2011年1月20日，蓋房所在地房屋管理所出具證明，主要內(nèi)容為，訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)為王寶軍，過(guò)戶給陳果，由于個(gè)人原因，未辦理過(guò)戶業(yè)務(wù)。2011年2月16日，稅務(wù)機(jī)關(guān)退還陳果已繳納的房產(chǎn)契稅。

法院判決：解除雙方的《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》

根據(jù)我國(guó)合同法第九十四條：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……(五)法律規(guī)定的其他情形?！本攀邨l：“合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！保b于雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同存在法律上履行不能的法定情形，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。因此，王寶軍請(qǐng)求解除雙方于2010年11月12日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同及撤銷網(wǎng)簽合同的主張，應(yīng)予以支持。合同解除后，陳果應(yīng)將訴爭(zhēng)房屋返還給王寶軍。因此，王寶軍要求陳果返還房屋的主張，法院應(yīng)予以支持。經(jīng)審理后判決：解除雙方的《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。

律師說(shuō)法：央產(chǎn)房能否上市交易

本案中，王寶軍和陳果二人簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法、有效的合同。根據(jù)我國(guó)《合同法》第8條之規(guī)定：“雙方當(dāng)事人應(yīng)按約定履行各自的義務(wù)?！奔暗谝话僖皇畻l：“當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定，對(duì)方可以要求履行，但在法律上或者事實(shí)上不能履行的除外。”結(jié)合本案的案情，陳果向王寶軍購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋的性質(zhì)系央產(chǎn)房，因該央產(chǎn)房能否上市交易必須符合特定條件。根據(jù)產(chǎn)權(quán)單位證明及法院調(diào)查核實(shí)的情況，訴爭(zhēng)房屋未在央產(chǎn)房交易中心建檔備案，訴爭(zhēng)房屋相關(guān)交易主管部門(mén)亦明確表示不能上市交易，訴爭(zhēng)房屋無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。因此，訴爭(zhēng)房屋辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)存在履行不能的障礙。關(guān)于陳果要求王寶軍辦理訴爭(zhēng)房屋過(guò)戶手續(xù)、辦理抵押、貸款手續(xù)的主張，法院難以支持。

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（姜世明律師供法邦網(wǎng)-法邦時(shí)評(píng)專稿，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明作者和出處。）