前些年房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫正盛之時(shí)，售后返租作為一種房產(chǎn)投資產(chǎn)品很受歡迎。但是隨著售后返租進(jìn)入高峰，售后返租的交易風(fēng)險(xiǎn)逐漸凸顯出來。一些開發(fā)商償還不了返租款，導(dǎo)致引發(fā)群體性糾紛和事件的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家后來對(duì)售后返租進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)制，特別是最高人民法院出臺(tái)司法解釋，對(duì)于以售后返租名義進(jìn)行非法集資活動(dòng)的行為，認(rèn)定為非法吸收公眾存款或者集資詐騙，進(jìn)行刑法上的評(píng)價(jià)和懲罰。

但是，一些開發(fā)商（或稱“發(fā)展商”），或者與開發(fā)商有關(guān)聯(lián)關(guān)系的主體，花樣翻新，以租后返租的形式吸引投資客投資，更有甚者，將不具有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)租賃給投資客后返租回來。一些投資客受到租后返利的誘惑，紛紛解囊投資，須不知，其中風(fēng)險(xiǎn)之大，超出其想像。

售后返租也叫售后包租、售后回租，是將產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)出售給投資客，同時(shí)將標(biāo)的房產(chǎn)租回經(jīng)營(yíng)，以經(jīng)營(yíng)回租房產(chǎn)的利潤(rùn)保證回租租金的支付。租后返租，是將房產(chǎn)租賃給投資客后返租回來經(jīng)營(yíng)。不管是售后返租，還是租后返租，其實(shí)都與集資脫不了干系，甚至有的就是非法集資或者變相非法集資。

針對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)售后返租等亂像，最高人民法院于二○一○年十二月十三日發(fā)布關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋，規(guī)定“不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購(gòu)、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金”，“不具有銷售商品、提供服務(wù)的真實(shí)內(nèi)容或者不以銷售商品、提供服務(wù)為主要目的，以商品回購(gòu)、寄存代售等方式非法吸收資金”等行為及其他非法吸收資金的行為，以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。該司法解釋同時(shí)規(guī)定以非法占有為目的的非法吸收資金的行為，以集資詐騙罪定罪處罰。

售后返租并非直接等同于非法集資，但是以售后返租之名行非法集資之實(shí)的，則為法律所不許，構(gòu)成非法集資相關(guān)犯罪的，會(huì)為刑法所規(guī)制。如果說售后返租投資客還能拿到房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的話，租后返租投資客除了漫長(zhǎng)的履行期承諾之外什么也沒有拿到。租后返租相比售后返租，投資客風(fēng)險(xiǎn)更大，投資款的收回完全依賴于所謂發(fā)展商的良心和沒有保障的信用。租后返租，特別是將沒有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)租后返租，究其本質(zhì)，是發(fā)展商玩的租金與租賃標(biāo)的房產(chǎn)的騰挪游戲，實(shí)質(zhì)上就是集資行為，如果這種集資行為針對(duì)不特定的社會(huì)公眾，那么就是非法集資。將沒有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)租后返租，因其不具有房產(chǎn)銷售、租賃真實(shí)內(nèi)容，特別是有的發(fā)展商注冊(cè)資本很小卻進(jìn)行大規(guī)模的租后返租，涉及資金巨大，回租的房產(chǎn)也沒有實(shí)際投入經(jīng)營(yíng)，其非法集資的意圖與特征無疑就會(huì)非常明顯，這種空手套白狼的合同，屬于以合法形式掩蓋非法目的，應(yīng)屬無效，按合同無效進(jìn)行法律救濟(jì)。

因涉及的金額和風(fēng)險(xiǎn)之大，售后返租和租后返租確實(shí)是投資客難以承受之痛。有的投資客本身并不富有，在所謂發(fā)展商的利誘之下，頭腦發(fā)熱輕率投資，最后發(fā)展商人去樓空，面臨損失。真實(shí)案例并非鮮見，筆者就接到這樣的受害人的求助。

還是那句話，投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市須謹(jǐn)慎，股市如此，房市亦如此。

（程青松律師供法邦網(wǎng)-法邦時(shí)評(píng)專稿，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明作者和出處。）