用地批準被撤銷，原國有土地轉(zhuǎn)讓合同的效力如何？

基本案情
倪某名下有一宅基地，宅基地包括兩部分。一部分（68平方米）是XX民商住用地批準書載明的面積，另一部分（57平方米）是倪某向龍某購買的原某公司破產(chǎn)清算組轉(zhuǎn)讓的土地。

2014年，倪某與戴某簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，倪某將該塊宅基地以XX元的價格出售給戴某。戴某支付倪某xx元，倪某出具《收條》，載明：“今收到戴某土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款定金XX元正”。同時，倪某則將其持有的XX民商住用地批準書交給了戴某。

后，戴某暫無力支付剩余款項，遂出具《欠條》給倪某，《欠條》載明：“今欠倪某土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款人民幣xx元”。

2015年，縣國土資源局認定：倪某申請辦理的批準文號為“某某轉(zhuǎn)建批字第XX號”的用地批準書部分登記面積（68平方米）不具備申請資格，并作出處理決定：“撤銷你（倪某）批準文號為‘XX’的某市村（居）民商住用地批準書”。

戴某得知后，不再支付乘余款項。倪某起訴到法院，請求解除雙方的《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，同時要求戴某退還出讓建批字第xx號用地批準書。

法院審理

倪某請求法院依法解除雙方的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》；由戴某退還倪某的出讓建批字第XX號用地批準書。倪某的兩項訴訟請求，解除土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議因地塊二轉(zhuǎn)讓有效，其訴訟請求法院不能支持；由戴某退還倪某的出讓建批字第XX號用地批準書，該批準書已被某縣國土局撤銷，返還已無實際意義。

律師評析
一、《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》部分有效
倪某轉(zhuǎn)讓給戴某的土地可以分為兩部分討論：一是XX民商住用地批準書載明的面積為68平方米，（以下簡稱地塊一），二是購買馮某某從某公司破產(chǎn)清算組轉(zhuǎn)讓的面積為57平方米（以下簡稱地塊二）。

1、倪某轉(zhuǎn)讓給戴某的地塊一，違反民事活動中的誠實信用原則，應認定為無效。

倪某與戴某簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時，倪某明知自己對該份土地沒有申請辦理相關批文的資格，但通過手段取得了用地批準書。從倪某的角度來說，其應當知悉用地批準書會被撤銷的，但仍然把該文書所涉的68平方米土地轉(zhuǎn)讓給戴某。雖然簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議在前，撤銷XX民商住用地批準書在后，但根據(jù)《民法通則》的規(guī)定：“民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則”。倪某在轉(zhuǎn)讓地塊一時違背了誠實信用原則，應當認定轉(zhuǎn)讓地塊一是無效的。

2、倪某向戴某轉(zhuǎn)讓地塊二合法有效。

倪某把合法購買的57平方米土地轉(zhuǎn)讓給戴某，雖然沒有辦理不動產(chǎn)物權(quán)的登記手續(xù)，不影響合同效力。根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。因此，該土地轉(zhuǎn)讓合同部分有效。

二、倪某要求解除《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，收回土地使用權(quán)于法無據(jù)
《合同法》第五十六條的規(guī)定：“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效?！?/span>

地塊一已被某縣國土資源局認定倪某不具備申請資格，作出撤銷批準文號為“xx號”的某市村（居）民商住用地批準書”，地塊一倪某已經(jīng)喪失使用權(quán)，地塊二轉(zhuǎn)讓合法有效，倪某無權(quán)收回土地使用權(quán)。

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