基本案情

某物業(yè)公司將自己的部分物業(yè)出租給某制造公司使用，雙方簽訂十年的《租賃合同》。在交付房屋時(shí)，承租方制造公司支付首期五年的租金給物業(yè)公司。《租賃合同》簽訂后，雙方如約履行合同。

在合同履行一年后，制造公司發(fā)現(xiàn)，城管執(zhí)法部門(mén)對(duì)物業(yè)公司作出處罰決定，認(rèn)為制造公司所租賃的物業(yè)公司的房屋，雖然取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但實(shí)際建設(shè)超出批準(zhǔn)面積的一千多平方米，是違法建設(shè)，責(zé)令物業(yè)公司限期整改，并處以罰款。同時(shí)，消防部門(mén)也對(duì)物業(yè)公司作出停止使用的相關(guān)處罰。

隨后，制造公司和物業(yè)公司協(xié)商，主張合同無(wú)效，要求物業(yè)公司退還制造公司已支付未使用的剩余四年租金，未果。

制造公司遂訴至法院，要求確認(rèn)合同無(wú)效。

庭審中，人民法院認(rèn)為，物業(yè)公司出租給制造公司的涉案房屋，未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)，雙方簽訂的《租賃合同》無(wú)效，制造公司將涉案物業(yè)返還給物業(yè)公司，物業(yè)公司將剩余租金返還給制造公司。

張美玲律師觀點(diǎn)

根據(jù)有關(guān)司法解釋?zhuān)骸俺鲎馊司臀慈〉媒ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！?/span>

本案中，物業(yè)公司出租給制造公司的房屋，雖然取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但未按照許可證的規(guī)定建設(shè)房屋，超出批準(zhǔn)面積建設(shè)，屬違法建設(shè)，因此，根據(jù)有關(guān)司法解釋?zhuān)凶馊擞袡?quán)向法院主張，確認(rèn)該租賃合同無(wú)效。合同被確認(rèn)無(wú)效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，法院予以支持。本案中，制造公司支付了五年的租金，已實(shí)際使用一年，因此，物業(yè)公司應(yīng)返還剩余部分租金給制造公司。

（張美玲律師供法邦網(wǎng)-法邦時(shí)評(píng)專(zhuān)稿，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明作者和出處。）