案件詳情：未按約定辦理過戶登記，協(xié)議是否還有效

2012年8月，張某稱：2009年8月19日，其與雷某簽訂房屋買賣協(xié)議約定：雷某將坐落于北京市密云縣明日花園的一套房屋賣與張某，雙方議定賣價50萬元，其于2009年8月19日一次性付給雷某49萬元，剩余1萬元在雷某配合自己辦完產(chǎn)權(quán)手續(xù)的當(dāng)天給付。雙方還同時約定了違約條款。合同簽訂當(dāng)天，其付給雷某49萬元之后，于當(dāng)天入住房屋至今?，F(xiàn)雷某未按協(xié)議約定辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，故請求法院判令：1．確認(rèn)房屋買賣協(xié)議有效；2.雷某協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。如果法院認(rèn)定購房協(xié)議無效，要求雷某按照協(xié)議約定雙倍返還已付房款、賠償裝修費(fèi)用。

        法院判決：協(xié)議有效

        法院經(jīng)審理認(rèn)為：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。張某與雷某于2009年8月19日簽訂的涉案房屋買賣協(xié)議書系雙方真實意思表示，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定履行各自的權(quán)利義務(wù)。張某在限購政策規(guī)定實施前已支付了購房款，履行了合同義務(wù)，雷某亦在限購政策規(guī)定實施前履行了交付房屋義務(wù)，但未履行辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記義務(wù)，故張某要求雷某協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的訴訟請求，理由正當(dāng)、證據(jù)充分；雷某主張張某不具備購房資格，要求解除雙方買賣協(xié)議，無法律依據(jù)，法院不予采納。李術(shù)寶辯稱自己不知情，房屋買賣協(xié)議侵犯自己的共有財產(chǎn)所有權(quán)，因自簽訂房屋買賣協(xié)議至張某訴至法院歷時逾兩年之久，期間雷某與李術(shù)寶共同居住生活，該辯解與常理不符。判決：張某與雷某簽訂的房屋買賣協(xié)議書有效；雷某、李術(shù)寶按照房屋買賣協(xié)議書約定協(xié)助張某辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。

        律師分析：物權(quán)變動效力分析

        處分共有的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。依據(jù)事實，涉案房屋系雷某與李術(shù)寶的夫妻共同財產(chǎn)，所有權(quán)登記在雷某名下，雷某未經(jīng)李術(shù)寶同意擅自處分共有房屋，侵犯了李術(shù)寶的共有權(quán)利，構(gòu)成無權(quán)處分。當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。故張某與雷某簽訂的房屋買賣合同為有效合同。然而，依據(jù)我國物權(quán)法之規(guī)定，合同有效不一定能夠引起物權(quán)發(fā)生變動。本案中，張某要求雷某依據(jù)合同約定協(xié)助辦理涉案房屋的過戶手續(xù)，因雷某欠缺處分權(quán)，其需征得共有人李術(shù)寶的同意，方有權(quán)處分共有財產(chǎn)。而李術(shù)寶現(xiàn)明確表示不同意將涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給張某，因此不能發(fā)生物權(quán)變動的效力。

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（楊再坤律師供法邦網(wǎng)-法邦時評專稿，轉(zhuǎn)載請注明作者和出處。）