案件詳情：未按約定辦理過戶登記，協(xié)議是否還有效

2012年8月，張某稱：2009年8月19日，其與雷某簽訂房屋買賣協(xié)議約定：雷某將坐落于北京市密云縣明日花園的一套房屋賣與張某，雙方議定賣價50萬元，其于2009年8月19日一次性付給雷某49萬元，剩余1萬元在雷某配合自己辦完產(chǎn)權手續(xù)的當天給付。雙方還同時約定了違約條款。合同簽訂當天，其付給雷某49萬元之后，于當天入住房屋至今?，F(xiàn)雷某未按協(xié)議約定辦理產(chǎn)權變更登記，故請求法院判令：1．確認房屋買賣協(xié)議有效；2.雷某協(xié)助辦理產(chǎn)權變更登記。如果法院認定購房協(xié)議無效，要求雷某按照協(xié)議約定雙倍返還已付房款、賠償裝修費用。

        法院判決：協(xié)議有效

        法院經(jīng)審理認為：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。張某與雷某于2009年8月19日簽訂的涉案房屋買賣協(xié)議書系雙方真實意思表示，不違反法律的強制性規(guī)定，合同合法有效，雙方均應按照合同約定履行各自的權利義務。張某在限購政策規(guī)定實施前已支付了購房款，履行了合同義務，雷某亦在限購政策規(guī)定實施前履行了交付房屋義務，但未履行辦理房屋產(chǎn)權變更登記義務，故張某要求雷某協(xié)助辦理產(chǎn)權變更登記的訴訟請求，理由正當、證據(jù)充分；雷某主張張某不具備購房資格，要求解除雙方買賣協(xié)議，無法律依據(jù)，法院不予采納。李術寶辯稱自己不知情，房屋買賣協(xié)議侵犯自己的共有財產(chǎn)所有權，因自簽訂房屋買賣協(xié)議至張某訴至法院歷時逾兩年之久，期間雷某與李術寶共同居住生活，該辯解與常理不符。判決：張某與雷某簽訂的房屋買賣協(xié)議書有效；雷某、李術寶按照房屋買賣協(xié)議書約定協(xié)助張某辦理涉案房屋產(chǎn)權變更登記。

        律師分析：物權變動效力分析

        處分共有的不動產(chǎn)，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。依據(jù)事實，涉案房屋系雷某與李術寶的夫妻共同財產(chǎn)，所有權登記在雷某名下，雷某未經(jīng)李術寶同意擅自處分共有房屋，侵犯了李術寶的共有權利，構成無權處分。當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。故張某與雷某簽訂的房屋買賣合同為有效合同。然而，依據(jù)我國物權法之規(guī)定，合同有效不一定能夠引起物權發(fā)生變動。本案中，張某要求雷某依據(jù)合同約定協(xié)助辦理涉案房屋的過戶手續(xù)，因雷某欠缺處分權，其需征得共有人李術寶的同意，方有權處分共有財產(chǎn)。而李術寶現(xiàn)明確表示不同意將涉案房屋所有權轉讓給張某，因此不能發(fā)生物權變動的效力。

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