承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋，是否構(gòu)成對(duì)出租人的侵權(quán)

2017年11月07日來(lái)源：法邦網(wǎng)-法邦時(shí)評(píng) 作者：姜世明律師我來(lái)說(shuō)兩句(0人參與)

案情簡(jiǎn)介：承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋，是否構(gòu)成對(duì)出租人的侵權(quán)

2012年11月23日，何某將涉訟房屋出租給案外人A公司租賃使用，雙方簽訂了《房屋租賃合同》，租期從2012年11月24日起至2013年11月23日止。B公司作為居間方及見(jiàn)證方在上述合同落款處蓋章確認(rèn)。2013年4月26日，B公司的員工李某以涉訟房屋新承租人的身份與何某簽訂了一份《備忘錄》。《備忘錄》的主要內(nèi)容如下：何某出租給案外人A公司涉訟房屋，因?qū)嶋H居住者個(gè)人原因已搬離。現(xiàn)原實(shí)際居住者的朋友決定繼續(xù)租賃該房屋，租賃期限為2013年4月24日到2013年11月23日。新承租人將每月24日前支付5,500元（租金內(nèi)僅包括物業(yè)管理費(fèi)和中國(guó)有線電視費(fèi)，其他費(fèi)用出租方均不承擔(dān)），原租房保證金將自動(dòng)移動(dòng)到新承租人上。原租賃合同的其他條款將繼續(xù)履行。李某與何某簽訂過(guò)《備忘錄》和《續(xù)租合同》，其明知無(wú)轉(zhuǎn)租權(quán)，無(wú)權(quán)取得租金差額收益，其還轉(zhuǎn)租涉訟房屋，李某的行為已侵犯了何某房屋所有權(quán)中的收益權(quán)和處分權(quán)，李某對(duì)何某已構(gòu)成侵權(quán)。

法院判決：構(gòu)成侵權(quán)

法院可以判斷B公司和李某對(duì)于何某損害結(jié)果的發(fā)生具有共同的認(rèn)識(shí)和共同的追求，B公司與李某之間具有意思聯(lián)絡(luò)，符合共同侵權(quán)的必要要件。鑒于何某僅將B公司列為本案被告，要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，返還因侵權(quán)行為取得的租金收益，該訴訟請(qǐng)求合法有據(jù)，法院予以支持。至于具體的租金收益金額。何某收回涉訟房屋日為2016年1月23日（為侵權(quán)結(jié)束日），侵權(quán)起始日從轉(zhuǎn)租之日起算（為2014年2月1日），法院參照市場(chǎng)轉(zhuǎn)租價(jià)與出租價(jià)之間的差額，確定二年的租金收益差額為43,933元。

律師說(shuō)法：如何認(rèn)定本案的侵權(quán)責(zé)任

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定，“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

B公司接受李某的委托所實(shí)施的相關(guān)行為具有主觀過(guò)錯(cuò)：李某系B公司員工，B公司又系專業(yè)的房產(chǎn)中介公司。李某租賃何某涉訟房屋又進(jìn)行轉(zhuǎn)租的行為與B公司系同業(yè)經(jīng)營(yíng)，B公司知曉后不但不予處理還繼續(xù)接受李某委托對(duì)外出租，B公司主觀上具有過(guò)錯(cuò)一；何某將涉訟房屋出租給案外人A公司租賃使用是B公司提供的居間服務(wù)，B公司是居間方及見(jiàn)證方，B公司早已知曉涉訟房屋的權(quán)利人系何某。B公司稱其未審查過(guò)李某是否具有轉(zhuǎn)租權(quán)，其僅根據(jù)李某的要求就對(duì)外出租涉訟房屋，顯然未盡到其作為居間方、見(jiàn)證方的審核義務(wù)。因此，B公司的上述行為為其主觀過(guò)錯(cuò)二；B公司接受李某委托對(duì)外出租涉訟房屋，出租人應(yīng)當(dāng)是李某，而B公司非但未要求李某在《房屋租賃合同》和《續(xù)租合同》落款的出租人一欄中簽名確認(rèn)，其工作人員還假冒何某簽名故意幫助李某形成上述二份合同，這是B公司的主觀過(guò)錯(cuò)三。B公司具有上述三點(diǎn)主觀過(guò)錯(cuò)，構(gòu)成侵權(quán)。