案情簡介：如何確定購房糾紛損失范圍

2014年10月，甲傳媒公司租賃乙地產(chǎn)公司長隆大廈23層B805室做辦公地址，雙方簽署《辦公室租賃合同》，約定租金為6000元/月，租賃費(fèi)用按季交付，租期為3年。自2015年1月，得知乙地產(chǎn)公司要出賣此地產(chǎn)，甲傳媒公司與其溝通購買并簽署《房屋買賣合同》。2015年4月，乙地產(chǎn)公司將B805室出售，甲傳媒公司得知后提起訴訟，主張自身享有優(yōu)先購買權(quán)，請求繼續(xù)履行合同。

法院意見：如何確定購房糾紛損失范圍

經(jīng)調(diào)查，乙地產(chǎn)公司已將B805室出售并過戶給案外人XX公司，合同的標(biāo)的物已經(jīng)歸他人所有，實(shí)際履行已不能，經(jīng)調(diào)解，判決乙地產(chǎn)公司構(gòu)成違約并根據(jù)合同約定按照總房款的20%標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)違約責(zé)任。

律師說法：如何確定購房糾紛損失范圍

1、單違約導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)

簽訂房屋買賣合同后，因一方當(dāng)事人要求解除合同，守約方損失包括直接損失(即付出的房款、中介費(fèi)、利息等)和房屋差價等可得利益損失，違約方應(yīng)當(dāng)予以賠償。

賠償?shù)姆秶ǎ汉贤s定價格與房屋現(xiàn)在市場價之間的差額。實(shí)踐中可以委托具有評估資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估或者比照最相類似的房屋(同幢相同樓層及房型、相鄰幢同樓層及房型、相同區(qū)域內(nèi)房屋)市場交易價格，與買賣合同約定價格之差確定房屋差價損失，但合同另有約定或當(dāng)事人事后能夠協(xié)商確定的除外。

2、出賣人違約買受人要求解除

出賣人違約行為符合合同約定或法定解除條件，但合同不存在法律上或事實(shí)上履行不能的情形，雙方可以繼續(xù)履行，此時應(yīng)根據(jù)雙方合同約定的違約條款處理，由違約方承擔(dān)違約責(zé)任，此種情況下，如果守約方提出解除合同的，其應(yīng)按照合同約定的違約條款獲得賠償。

3、房屋買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷

房屋買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷，當(dāng)事人有損失的，按當(dāng)事人的過錯程度予以分擔(dān)。無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。

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（李薈玢律師供法邦網(wǎng)-法邦時評專稿，轉(zhuǎn)載請注明作者和出處。）