基本案情
2007年初，某制造公司將其所有的廠房作為抵押物，向某銀行貸款，并在房產(chǎn)管理部門辦理抵押物登記。借款期限屆滿，某制造公司未能依約還款。
次年，某制造公司書面承諾將抵押的廠房交給銀行處置，但在此之前制造公司把抵押財產(chǎn)出租給某宇公司使用，致使銀行無法處置抵押物。銀行遂以某宇公司、制造公司為被告提起民事訴訟，法院判決解除某宇公司與某制造公司的租賃關(guān)系。
但此時縣政府已將上述抵押物范圍內(nèi)的土地使用權(quán)證書頒發(fā)給了某宇公司，銀行認(rèn)為縣政府的該行政行為致使其抵押權(quán)無法實現(xiàn)，侵犯其合法權(quán)益，遂以該縣政府為被告提起行政訴訟。
訴訟過程中，縣政府主動撤銷了其頒發(fā)給某宇公司的土地使用權(quán)證書，原告銀行申請撤回起訴，法院裁定準(zhǔn)許。
本案爭議焦點
本案中，某制造公司將其所有的廠房作為抵押物，廠房使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是否隨之抵押？即該建筑物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是否應(yīng)另外進(jìn)行抵押登記？
律師評析
根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。
因此，抵押合同雙方無須另外向土地管理部門辦理土地使用權(quán)的抵押登記，本案縣政府將已設(shè)置抵押的建筑物范圍內(nèi)的土地使用權(quán)證書辦法給某宇公司，致使銀行無法實現(xiàn)抵押權(quán)，因此，縣政府的行政行為不合法，該行政行為應(yīng)予撤銷。
房屋具有依附于土地存在的特征，房屋所有權(quán)或使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移后，必然產(chǎn)生土地所有權(quán)或使用權(quán)是否轉(zhuǎn)移的問題。我國處理房地產(chǎn)關(guān)系的一個重要原則，“地隨房走或房隨地走”。
《擔(dān)保法》規(guī)定“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押?！敝挥腥绱耍拍?a href="http://www.luxwatt.cn/zhaiwu/baozheng" class="link" target="_blank" target="_blank" class="link"/>保證實現(xiàn)抵押權(quán)時房屋和土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。《房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》均規(guī)定地上建筑物、其他附作物抵押時其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。
由此可以看出，《廠房抵押合同》不需要另外向土地管理部門辦理土地使用權(quán)的抵押登記。
（張美玲律師供法邦網(wǎng)-法邦時評專稿，轉(zhuǎn)載請注明作者和出處。）
