廠房抵押，沒(méi)有辦理土地使用權(quán)抵押的法律效力？

基本案情

2007年初，某制造公司將其所有的廠房作為抵押物，向某銀行貸款，并在房產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押物登記。借款期限屆滿(mǎn)，某制造公司未能依約還款。

次年，某制造公司書(shū)面承諾將抵押的廠房交給銀行處置，但在此之前制造公司把抵押財(cái)產(chǎn)出租給某宇公司使用，致使銀行無(wú)法處置抵押物。銀行遂以某宇公司、制造公司為被告提起民事訴訟，法院判決解除某宇公司與某制造公司的租賃關(guān)系。

但此時(shí)縣政府已將上述抵押物范圍內(nèi)的土地使用權(quán)證書(shū)頒發(fā)給了某宇公司，銀行認(rèn)為縣政府的該行政行為致使其抵押權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，侵犯其合法權(quán)益，遂以該縣政府為被告提起行政訴訟。
    訴訟過(guò)程中，縣政府主動(dòng)撤銷(xiāo)了其頒發(fā)給某宇公司的土地使用權(quán)證書(shū)，原告銀行申請(qǐng)撤回起訴，法院裁定準(zhǔn)許。

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)

本案中，某制造公司將其所有的廠房作為抵押物，廠房使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是否隨之抵押？即該建筑物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是否應(yīng)另外進(jìn)行抵押登記？

律師評(píng)析

根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

因此，抵押合同雙方無(wú)須另外向土地管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)的抵押登記，本案縣政府將已設(shè)置抵押的建筑物范圍內(nèi)的土地使用權(quán)證書(shū)辦法給某宇公司，致使銀行無(wú)法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，因此，縣政府的行政行為不合法，該行政行為應(yīng)予撤銷(xiāo)。

房屋具有依附于土地存在的特征，房屋所有權(quán)或使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移后，必然產(chǎn)生土地所有權(quán)或使用權(quán)是否轉(zhuǎn)移的問(wèn)題。我國(guó)處理房地產(chǎn)關(guān)系的一個(gè)重要原則，“地隨房走或房隨地走”。

《擔(dān)保法》規(guī)定“以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。”只有如此，才能保證實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)房屋和土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。《房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》均規(guī)定地上建筑物、其他附作物抵押時(shí)其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。

由此可以看出，《廠房抵押合同》不需要另外向土地管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)的抵押登記。

（張美玲律師供法邦網(wǎng)-法邦時(shí)評(píng)專(zhuān)稿，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明作者和出處。）