案情簡介：商品房交付違約，住戶如何維權

2012年10月11日，原告張某向被告某房地產(chǎn)開發(fā)商購買商品房一套，雙方約定被告應當在2013年12月31日前向原告履行交房義務，被告如違約，應自合同約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，按日向原告支付已交付房價款萬分之三的違約金。2014年1月17日，被告通知原告領取涉案商品房的鑰匙并領取預期交房違約金2500元。后原告得知涉案房屋于2014年5月14日才完成竣工驗收備案?，F(xiàn)原告起訴要求被告承擔自2014年1月18日至2014年5月14日的逾期交房違約金。

法院判決：開發(fā)商承擔違約責任

經(jīng)法院審理，本案中，被告于2014年1月17日將房屋交付原告的行為屬于被告的積極履行行為;被告將未經(jīng)竣工驗收備案的房屋交付給原告的行為屬于交付標的物的標準不符合合同的約定;被告的遲延交付行為造成了原告利益的損失;原告利益損失應歸結于被告的瑕疵履行所致。故而，被告的行為構成瑕疵履行。被告應當承擔瑕疵履行的法律責任。最高法院的司法解釋將轉移占有視為交付，該交付行為既包括全面履行行為也包括瑕疵履行行為，轉移占有后原告仍有權要求被告承擔違約責任。《合同法》第一百一十二條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失?！北景钢校孢x擇要求被告承擔違約責任是對自己訴訟權利的處分，應予準許。

律師說法：商品房交付不符合條件怎么辦

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。”《建筑法》第61條也規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！辟I受人要求交付商品房，經(jīng)審查房屋已經(jīng)完工但未辦理竣工驗收手續(xù)，不符合法定強制性交付條件的，可以判決出賣人在合理期限內組織工程竣工驗收，并將驗收合格的房屋交付給買受人，但買賣合同存在永久性履行不能情形的除外。買受人明知商品房不具備法定或約定交付條件仍同意接收房屋后，又以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約金的，不予支持，但買受人有權要求出賣人依據(jù)法律規(guī)定或合同約定完善房屋交付條件，并主張因房屋交付條件不具備給其造成的實際損失。商品房買賣合同示范文本約定出賣人“于房屋實際交付之日起三十日內支付違約金”，出賣人實際逾期交付房屋的，買受人應當依合同約定的履行期限主張逾期交房違約金；房屋逾期尚未實際交付，買受人主張逾期交房違約金，出賣人以合同約定的履行期限尚未屆至為由提出抗辯的，不予采信。

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