近日，張先生準備買婚房，從某知名房地產中介機構處看上了一套二手房，價值400萬，在父母的幫助下湊齊了120萬的首付款，張先生雖然對于房屋很滿意，但是對于這套房屋是否屬于家庭第一套房有些吃不準，因為根據2010年4月國務院國十條的相關規(guī)定：“對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍?！比绻徽J定為屬于第二套房的話，張先生要為購買該房支付240萬的首付款，而對于張先生來說，這筆首付款肯定是無法承受的。換句話說，如果被認定為是首套房的話，那么張先生有能力購買這套房子，而如果被認定為第二套房的話，張先生則因無法支付首付款，而只能忍痛放棄這套房的購買計劃。于是，張先生把他的顧慮一五一十地告訴了這家知名的房地產中介機構，并將家庭現有房屋狀況等信息也一并告知，希望房地產中介機構憑借其專業(yè)知識幫忙判斷。該中介的員工為了促成這單交易，一口咬定說“您的這套房子屬于首套住房，放心好了！這套房屋很搶手的，您還是先簽了再說，如果被認定第二套的話就解約，我們把錢退給您好了?！庇谑?，張先生與這家房地產中介機構簽訂了居間協(xié)議，與賣家簽訂了房屋買賣協(xié)議，同時，付了10萬的定金并支付了4萬元的中介費。

沒想到，幾天之后，中介打電話告訴張先生說這套房子被認定為二套房，需要首付240萬。張先生一聽就傻眼了，然后提出按照承諾解除協(xié)議并要求退還定金及中介費。此時，中介翻臉不認人，說從未承諾過張先生，于是問題就這樣出來了。

在國十條出臺之后，出現了很多這樣的案例，很多購房者想知道如何防范此類購房陷阱。這里，筆者對此類問題向廣大購房者支支招。

首先，不要迷信所謂的信譽，哪怕是那些知名的中介服務機構。因為很多業(yè)務人員為了拉單子，常常會出現違反職業(yè)道德的行為，比如虛假承諾。但一旦出現問題，他就矢口否認他曾經說過的話。因此，建議在購房過程中進行全程錄音，作為證據予以保留。

其次，不要輕信任何人的口頭承諾，應該將中介的口頭承諾落實到紙面上。以張先生的這個案例為例，張先生如果當時稍微冷靜一下，在簽訂居間協(xié)議及買賣合同時，增加一條“如果買方被認定為第二套房屋需要首付60%首付款的情況下，買方可以解除合同并要求退還定金及中介費”，這樣的話他的風險會大大降低。

第三，不要把所有的問題都讓中介去解決。在簽訂書面協(xié)議前，最好自己親自去房地產交易中心及貸款銀行確認自己是否符合買房資格和貸款條件。

第四，委托專業(yè)律師全程參與交易過程，幫助購買者防范交易過程中的法律風險。其實，在對于委托律師問題上很多購房者有一個誤區(qū)，認為有了房地產中介為何還需要律師？其實不然，房地產中介是為了促成上下家交易的居間服務機構，它并不站在任何一方的角度上考慮問題，而律師則是完全從維護當事人的利益出發(fā)去考慮問題，因此，首先兩者的角度是不同的。其次，律師相比房地產中介服務機構，是更加專業(yè)的人士，可以為購房者提供專業(yè)的法律建議。另外，目前還有一種奇怪的現象，購房者可以為了一套動輒幾百萬的房屋支付1%的中介費，但是卻舍不得付低于中介費的律師費。試想如果張先生在購買婚房前可以聘請專業(yè)律師為其提供專業(yè)的法律建議及全程的法律服務，那么，張先生是不是就不會發(fā)生數萬的經濟損失了呢？

（薛為華律師供法邦網-法邦時評專稿，轉載請注明作者和出處。）