近日，張先生準(zhǔn)備買婚房，從某知名房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)處看上了一套二手房，價(jià)值400萬，在父母的幫助下湊齊了120萬的首付款，張先生雖然對(duì)于房屋很滿意，但是對(duì)于這套房屋是否屬于家庭第一套房有些吃不準(zhǔn)，因?yàn)楦鶕?jù)2010年4月國務(wù)院國十條的相關(guān)規(guī)定：“對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍?！比绻徽J(rèn)定為屬于第二套房的話，張先生要為購買該房支付240萬的首付款，而對(duì)于張先生來說，這筆首付款肯定是無法承受的。換句話說，如果被認(rèn)定為是首套房的話，那么張先生有能力購買這套房子，而如果被認(rèn)定為第二套房的話，張先生則因無法支付首付款，而只能忍痛放棄這套房的購買計(jì)劃。于是，張先生把他的顧慮一五一十地告訴了這家知名的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，并將家庭現(xiàn)有房屋狀況等信息也一并告知，希望房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)憑借其專業(yè)知識(shí)幫忙判斷。該中介的員工為了促成這單交易，一口咬定說“您的這套房子屬于首套住房，放心好了！這套房屋很搶手的，您還是先簽了再說，如果被認(rèn)定第二套的話就解約，我們把錢退給您好了?！庇谑?，張先生與這家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)簽訂了居間協(xié)議，與賣家簽訂了房屋買賣協(xié)議，同時(shí)，付了10萬的定金并支付了4萬元的中介費(fèi)。

沒想到，幾天之后，中介打電話告訴張先生說這套房子被認(rèn)定為二套房，需要首付240萬。張先生一聽就傻眼了，然后提出按照承諾解除協(xié)議并要求退還定金及中介費(fèi)。此時(shí)，中介翻臉不認(rèn)人，說從未承諾過張先生，于是問題就這樣出來了。

在國十條出臺(tái)之后，出現(xiàn)了很多這樣的案例，很多購房者想知道如何防范此類購房陷阱。這里，筆者對(duì)此類問題向廣大購房者支支招。

首先，不要迷信所謂的信譽(yù)，哪怕是那些知名的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。因?yàn)楹芏鄻I(yè)務(wù)人員為了拉單子，常常會(huì)出現(xiàn)違反職業(yè)道德的行為，比如虛假承諾。但一旦出現(xiàn)問題，他就矢口否認(rèn)他曾經(jīng)說過的話。因此，建議在購房過程中進(jìn)行全程錄音，作為證據(jù)予以保留。

其次，不要輕信任何人的口頭承諾，應(yīng)該將中介的口頭承諾落實(shí)到紙面上。以張先生的這個(gè)案例為例，張先生如果當(dāng)時(shí)稍微冷靜一下，在簽訂居間協(xié)議及買賣合同時(shí)，增加一條“如果買方被認(rèn)定為第二套房屋需要首付60%首付款的情況下，買方可以解除合同并要求退還定金及中介費(fèi)”，這樣的話他的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)大大降低。

第三，不要把所有的問題都讓中介去解決。在簽訂書面協(xié)議前，最好自己親自去房地產(chǎn)交易中心及貸款銀行確認(rèn)自己是否符合買房資格和貸款條件。

第四，委托專業(yè)律師全程參與交易過程，幫助購買者防范交易過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)，在對(duì)于委托律師問題上很多購房者有一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為有了房地產(chǎn)中介為何還需要律師？其實(shí)不然，房地產(chǎn)中介是為了促成上下家交易的居間服務(wù)機(jī)構(gòu)，它并不站在任何一方的角度上考慮問題，而律師則是完全從維護(hù)當(dāng)事人的利益出發(fā)去考慮問題，因此，首先兩者的角度是不同的。其次，律師相比房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，是更加專業(yè)的人士，可以為購房者提供專業(yè)的法律建議。另外，目前還有一種奇怪的現(xiàn)象，購房者可以為了一套動(dòng)輒幾百萬的房屋支付1%的中介費(fèi)，但是卻舍不得付低于中介費(fèi)的律師費(fèi)。試想如果張先生在購買婚房前可以聘請(qǐng)專業(yè)律師為其提供專業(yè)的法律建議及全程的法律服務(wù)，那么，張先生是不是就不會(huì)發(fā)生數(shù)萬的經(jīng)濟(jì)損失了呢？

（薛為華律師供法邦網(wǎng)-法邦時(shí)評(píng)專稿，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明作者和出處。）