導(dǎo)語(yǔ)：業(yè)主財(cái)產(chǎn)被竊，若物業(yè)公司未能盡到防范義務(wù)，其是否應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任？若開(kāi)發(fā)商未能履行其對(duì)小區(qū)安全裝備的承諾，其是否也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任呢？如果應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，那么又該承擔(dān)多大責(zé)任呢？請(qǐng)看本文關(guān)于陳先生的案例。

案例回顧：深夜小區(qū)潛入盜賊 沒(méi)有監(jiān)控保安還在睡覺(jué)？

沈陽(yáng)的鄭先生與鐵西區(qū)城建開(kāi)發(fā)公司于2016年4月簽訂買(mǎi)賣(mài)商品房合同。陳先生選擇的商品房小區(qū)的開(kāi)發(fā)商為城建公司，并由建發(fā)物業(yè)公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理?？勺脏嵪壬?span>6月入住后該小區(qū)一直沒(méi)有安裝公用照明燈，亦未安裝紅外布防和視頻監(jiān)控。2016年11月5日凌晨，竊賊從北陽(yáng)臺(tái)進(jìn)入鄭某家室內(nèi)，盜走手機(jī)、相機(jī)及現(xiàn)金1730元?？僧?dāng)鄭先生喊抓賊時(shí)，小偷從原道翻墻逃跑。

鄭先生認(rèn)為其購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)城建公司給其的宣傳資料上的“安全24小時(shí)巡邏、全區(qū)紅外布防、主要出入口視頻監(jiān)控”的承諾沒(méi)有兌現(xiàn)，城建公司的行為構(gòu)成違約；且物業(yè)公司收取了一年物業(yè)費(fèi)1892元，但案發(fā)之時(shí)保安人員正在睡覺(jué)，屬?zèng)]有盡職盡責(zé)，物業(yè)公司也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。于是，鄭先生于2017年1月提起訴訟。

法院判決：開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司違約 各承擔(dān)10%責(zé)任

人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：鄭先生與物業(yè)公司之間的物業(yè)管理合同關(guān)系成立，應(yīng)受法律保護(hù)。物業(yè)公司負(fù)有履行保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)、人身安全不受損害之義務(wù)。案件中，保安人員未能做到勤勉盡職，表明物業(yè)公司疏于管理，未能盡到安全防范義務(wù)，已構(gòu)成違約。雖然違約行為與鄭先生的財(cái)產(chǎn)被盜無(wú)直接必然關(guān)系，但物業(yè)公司的不作為行為客觀上為竊賊作案提供了一定的便利條件，才致使鄭某的財(cái)產(chǎn)被盜。因而物業(yè)公司應(yīng)對(duì)鄭先生損失承擔(dān)責(zé)任。

另外，案發(fā)時(shí)小區(qū)內(nèi)的安全設(shè)施未全部到位，違反了其商品房買(mǎi)賣(mài)合同中關(guān)于安全設(shè)施的承諾，因而城建公司應(yīng)對(duì)鄭某居室財(cái)產(chǎn)被盜承擔(dān)賠償責(zé)任。

最后，考慮到鄭先生在本案中未關(guān)閉窗戶(hù)，對(duì)其財(cái)產(chǎn)被盜未盡到充分注意，也應(yīng)承擔(dān)一定的過(guò)失責(zé)任。因此，可酌減物業(yè)公司和城建公司的賠償責(zé)任，判令其各承擔(dān)10%的損失。

律師說(shuō)法：物業(yè)公司負(fù)有善良管理人義務(wù)

物業(yè)管理合同在我國(guó)現(xiàn)行合同法中屬無(wú)名合同，但其應(yīng)受合同法的調(diào)整。但是鑒于物業(yè)管理中存在的委托性質(zhì)，物業(yè)管理合同適用委托合同的規(guī)定較為妥當(dāng)。委托合同作為合同法所規(guī)定的一種有名合同，其歸責(zé)原則是過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則。按其規(guī)定，有償?shù)奈泻贤?，因受委托人的過(guò)錯(cuò)給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失；無(wú)償?shù)奈泻贤?，因受委托人的故意或者重大過(guò)失給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。因此，如果雙方簽訂的物業(yè)管理合同中沒(méi)有明確排除物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)、人身安全負(fù)責(zé)的責(zé)任，且在物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目中有保安條款，則物業(yè)公司就應(yīng)對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)、人身安全負(fù)一定的責(zé)任，即善良管理人義務(wù)，只有在其無(wú)故意或重大過(guò)失時(shí)才可免責(zé)。

不過(guò)，也要提醒大家，物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的保護(hù)不可能面面俱到，事無(wú)巨細(xì)，盡管因物業(yè)管理合同的存在，物業(yè)公司對(duì)業(yè)主負(fù)有相應(yīng)的保護(hù)義務(wù)，但物業(yè)公司是否存在違約存在過(guò)錯(cuò)還與業(yè)主交納的費(fèi)用及小區(qū)的檔次，業(yè)主是否存在過(guò)失等多種因素息息相關(guān)。

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