近日，地產(chǎn)中介“倒閉潮”的消息格外引人關(guān)注。人們不禁要問(wèn)：這個(gè)與房地產(chǎn)息息相關(guān)的行業(yè)也步入寒冬了么?“鏈家地產(chǎn)”7日發(fā)布研究統(tǒng)計(jì)稱，今年以來(lái)北京二手房中介共關(guān)閉門店約1000家左右，為三年來(lái)最多。中介倒閉潮，暗示著什么？中介大規(guī)模倒閉被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的重要風(fēng)向標(biāo)，2008年的時(shí)候便驗(yàn)證了中介倒閉潮這一輪拐點(diǎn)的出現(xiàn)，如今，這中介倒閉潮一拐點(diǎn)的跡象正在顯現(xiàn)。

那么在中介倒閉潮愈演愈烈的情況，作為房屋買賣主體即，購(gòu)房者和賣房者要注意什么呢？在房屋買賣資金處理中應(yīng)該注意什么呢？上海市欣隆律師事務(wù)所楊東律師對(duì)此進(jìn)行以下法律風(fēng)險(xiǎn)的提示：

購(gòu)房者意向金（誠(chéng)意金）如何處理？

意向金簡(jiǎn)單來(lái)講的是購(gòu)買房屋意向用金錢表示的一種方式，法律上來(lái)看是一種附一定購(gòu)買條件的定金。在購(gòu)房者對(duì)房屋有購(gòu)買意思的時(shí)候，通過(guò)房屋中介公司支付一定數(shù)量的意向金，簽訂居間協(xié)議約定一定的購(gòu)買條件，如果賣房者同意居間協(xié)議的購(gòu)買條件，在簽字后收取意向金的后，則意向金就轉(zhuǎn)化為定金，對(duì)買賣雙方具有約束力，即定金的雙倍罰則。

楊東律師提醒：由于意向金一開(kāi)始是支付到中介公司，如果中介公司倒閉，意向金被卷走的可能性較大，很難追回。因此，意向金應(yīng)建議盡量少付為妥，如果擔(dān)心賣方寧可賠定金而不賣，可以選擇補(bǔ)大定，即約定在居間協(xié)議簽字、意向金簽收后，三日內(nèi)補(bǔ)大定金，大定金最好直接支付賣方產(chǎn)權(quán)人銀行帳號(hào)，對(duì)于有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人，應(yīng)出具多個(gè)產(chǎn)權(quán)人指定的其中一個(gè)產(chǎn)權(quán)人的銀行帳號(hào)。

購(gòu)房者首付款還賣方貸款如何處理？

房屋買賣經(jīng)常會(huì)碰到房東有貸款，又沒(méi)有現(xiàn)金還貸，一般都由買方支付的首付款還貸款。很多時(shí)候買方擔(dān)心支付給賣方，怕不去還貸。而選擇支付到中介公司，由中介辦理還貸。這時(shí)也是有很大風(fēng)險(xiǎn)的，如果中介倒閉，或者員工私自卷款，巨額首付款滅失的可能較大。

楊東律師提醒：首付款用于還貸，最好由買方出具現(xiàn)金本票，一來(lái)攜帶方便，二來(lái)也可以?？顚Ｓ?。由中介預(yù)約銀行還貸日，在中介陪同下，買賣雙方一起去辦理還貸手續(xù)，再由中介代為領(lǐng)取注銷抵押手續(xù)材料，去房地產(chǎn)交易中心辦理注銷手續(xù)。

賣房者簽收的定金如何處理？

在房屋買賣居間服務(wù)中，意向金轉(zhuǎn)定金的議價(jià)方式，已經(jīng)逐漸成為國(guó)內(nèi)的行業(yè)慣例?，F(xiàn)在很多中介公司都是用定金保管的方式，讓賣房者簽收定金。雖然賣房者簽收到了定金，但實(shí)際還是在中介公司的賬上保管，遇到中介公司倒閉，極有可能會(huì)拿不到定金，還有可能賠償購(gòu)房者雙倍定金。

楊東律師提醒：如果確定出售房屋，定金一定實(shí)際簽收，定金應(yīng)保管在自己手中。法律上來(lái)講，定金只能由賣房方收取，因此中介無(wú)權(quán)干涉。但有時(shí)候?yàn)榱朔课萁灰醉樌M(jìn)行，可以用房產(chǎn)證原件給中介公司保管，押在中介處。反正，不管如何定金一定要自己拿著手上。也可以防止中介直接把定金扣作為中介費(fèi)。

賣房者簽收的首付款和貸款如何處理？

有時(shí)候首付款的金額可能大于還貸金額，有時(shí)候首付款的金額可能小于還貸金額，這個(gè)時(shí)候應(yīng)該如何處理呢？對(duì)于貸款發(fā)放要注意那些事項(xiàng)呢？

楊東律師提醒：如果首付款金額大于還貸金額，問(wèn)題不大，對(duì)于除還貸金額外，剩余的錢款還是在賣方的還貸帳號(hào)上的。如果首付款的金額小于還貸金額，那么就要注意了，差的錢，就需要賣方自己墊付了，那么還是開(kāi)具現(xiàn)金本票，一來(lái)攜帶方便，二來(lái)也可以專款專用。千萬(wàn)不要轉(zhuǎn)入中介公司或者買方帳號(hào)，委托辦理還貸手續(xù)。而對(duì)于貸款一般是銀行在收到房地產(chǎn)交易中心他項(xiàng)權(quán)利證后放款，因此，領(lǐng)取他證送銀行是關(guān)鍵，有的銀行自己有專門工作人員領(lǐng)取，像工商銀行，有的是需要中介公司人員領(lǐng)取送達(dá)貸款銀行，這時(shí)就需要注意在領(lǐng)取他證的委托書(shū)填寫(xiě)自己的名字，屆時(shí)可以自己領(lǐng)取送去銀行，加快放貸的速度。

除此之外，還要注意任何錢款，不能支付中介公司工作人員，最好支付到中介公司賬上。很多中介對(duì)外的名字是某某地產(chǎn)，但實(shí)際的公司名字卻不一樣，日后被告主體無(wú)法確定是很難訴訟的，所以要了解查看中介公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。總之，有經(jīng)濟(jì)條件的可以委托律師陪同購(gòu)售，確保交易順暢，資金安全，免除糾紛隱患。

（作者上海市欣隆律師事務(wù)所楊東律師13482524414）

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