在房屋買賣當(dāng)中，經(jīng)常因?yàn)榉績(jī)r(jià)波動(dòng)的因素，導(dǎo)致簽訂的居間協(xié)議無(wú)法履行，這個(gè)時(shí)候就很容易產(chǎn)生糾紛，到底誰(shuí)違約？很多買賣雙方的當(dāng)事人想盡辦法，絞盡腦汁在居間協(xié)議中找對(duì)自己有利的條款，找對(duì)對(duì)方不利的條款。而針對(duì)條款，買方有買方的看法，賣方有賣方的意見(jiàn)，也就產(chǎn)生的居間協(xié)議條款理解沖突，怎么樣按照法律規(guī)定更有利自己解釋居間協(xié)議條款呢？
案情簡(jiǎn)介：
前不久，嵇先生通過(guò)中介在浦東新區(qū)購(gòu)買一套房子，當(dāng)時(shí)付了10萬(wàn)元定金，房東覺(jué)得價(jià)格低了不想賣了，因?yàn)楫?dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)是2萬(wàn)6，他賣2萬(wàn)5，當(dāng)初居間協(xié)議上關(guān)于付款方式是這樣寫(xiě)的，房款都打到房東夫妻兩個(gè)人的銀行帳號(hào)。所以房東就找借口，說(shuō)他們夫妻兩個(gè)要離婚，一定要求買方把銀行貸款也分別平均打到他們2個(gè)人的帳號(hào)上，否則不肯簽正式的買賣合同，讓貸款打到第三方賬戶再分別劃款，對(duì)方也不同意，這讓買方不知道怎么辦才好，問(wèn)了很多銀行都說(shuō)只能打一個(gè)人帳號(hào)。最后就沒(méi)有簽成合同，還損失10萬(wàn)元。后來(lái)想想不甘心，明明沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，為什么要賠掉10萬(wàn)定金。問(wèn)了很多人，都說(shuō)這個(gè)官司難打，贏面不大，想問(wèn)下律師，有沒(méi)有辦法？應(yīng)該怎么解決比較好？
律師解析：
從居間協(xié)議內(nèi)容來(lái)看，對(duì)買方是很不利的，因?yàn)閺囊话愕睦斫狻胺靠疃即虻椒繓|夫妻兩個(gè)人的銀行帳號(hào)”是雙方真實(shí)意思約定，按照民事自治的原則，在不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定的前提下，約定大于法定。所以買方不按約履行，應(yīng)算違約，要賠掉10萬(wàn)定金。但是換個(gè)思路就有可能就是條活路。上海市欣隆律師事務(wù)所楊東律師認(rèn)為：本案的關(guān)鍵是如何理解付款方式這個(gè)條款？是不是所有的房款都要平均打到兩個(gè)人帳號(hào)？
按照合同法第六十一條規(guī)定：合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。第六十二條規(guī)定：當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：第（五）項(xiàng)規(guī)定，履行方式不明確的，按照有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式履行。第一百二十五條第一款規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。
按照交易習(xí)慣來(lái)看，一般房款是由（首付款+銀行貸款+尾款）組成的，首付款和尾款是由買房人直接支付的，而銀行貸款是由銀行直接支付的。顯然首付款買房人是可以掌控的，可以隨意支配，而銀行的貸款是銀行要按照的放貸規(guī)定的流程走的，而銀行放貸一般只能放在自己銀行的，而且一般只能放到一個(gè)人的帳號(hào)。其目的是減少放貸風(fēng)險(xiǎn)。這些都是房屋買賣通常的交易習(xí)慣。房東以離婚協(xié)議書(shū)為借口，要求所有房款平均分別劃到兩個(gè)賬號(hào)，明顯就是設(shè)置簽約障礙。離婚協(xié)議書(shū)作為內(nèi)部協(xié)議對(duì)外是沒(méi)有約束力的。進(jìn)一步講，就算是要按照居間協(xié)議約定，房款都打到房東夫妻兩個(gè)人的銀行帳號(hào)，也不能像房東理解的要平均分別打到兩個(gè)人的帳號(hào)上。更何況買方也提出了按照有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式履行。
所以最后也楊東律師提醒大家買房時(shí)要注意條款，多長(zhǎng)個(gè)心眼，說(shuō)不定就會(huì)有定時(shí)炸彈，有條件的可以請(qǐng)律師陪購(gòu)，預(yù)防那些看不見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
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