在房屋買賣當(dāng)中，經(jīng)常因為房價波動的因素，導(dǎo)致簽訂的居間協(xié)議無法履行，這個時候就很容易產(chǎn)生糾紛，到底誰違約？很多買賣雙方的當(dāng)事人想盡辦法，絞盡腦汁在居間協(xié)議中找對自己有利的條款，找對對方不利的條款。而針對條款，買方有買方的看法，賣方有賣方的意見，也就產(chǎn)生的居間協(xié)議條款理解沖突，怎么樣按照法律規(guī)定更有利自己解釋居間協(xié)議條款呢？

案情簡介：

前不久，嵇先生通過中介在浦東新區(qū)購買一套房子，當(dāng)時付了10萬元定金，房東覺得價格低了不想賣了，因為當(dāng)時市場價是2萬6，他賣2萬5，當(dāng)初居間協(xié)議上關(guān)于付款方式是這樣寫的，房款都打到房東夫妻兩個人的銀行帳號。所以房東就找借口，說他們夫妻兩個要離婚，一定要求買方把銀行貸款也分別平均打到他們2個人的帳號上，否則不肯簽正式的買賣合同，讓貸款打到第三方賬戶再分別劃款，對方也不同意，這讓買方不知道怎么辦才好，問了很多銀行都說只能打一個人帳號。最后就沒有簽成合同，還損失10萬元。后來想想不甘心，明明沒有過錯，為什么要賠掉10萬定金。問了很多人，都說這個官司難打，贏面不大，想問下律師，有沒有辦法？應(yīng)該怎么解決比較好？

律師解析：

從居間協(xié)議內(nèi)容來看，對買方是很不利的，因為從一般的理解“房款都打到房東夫妻兩個人的銀行帳號”是雙方真實意思約定，按照民事自治的原則，在不違反法律的強制性規(guī)定的前提下，約定大于法定。所以買方不按約履行，應(yīng)算違約，要賠掉10萬定金。但是換個思路就有可能就是條活路。上海市欣隆律師事務(wù)所楊東律師認(rèn)為：本案的關(guān)鍵是如何理解付款方式這個條款？是不是所有的房款都要平均打到兩個人帳號？

按照合同法第六十一條規(guī)定：合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達(dá)成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。第六十二條規(guī)定：當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：第（五）項規(guī)定，履行方式不明確的，按照有利于實現(xiàn)合同目的的方式履行。第一百二十五條第一款規(guī)定，當(dāng)事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。

按照交易習(xí)慣來看，一般房款是由（首付款+銀行貸款+尾款）組成的，首付款和尾款是由買房人直接支付的，而銀行貸款是由銀行直接支付的。顯然首付款買房人是可以掌控的，可以隨意支配，而銀行的貸款是銀行要按照的放貸規(guī)定的流程走的，而銀行放貸一般只能放在自己銀行的，而且一般只能放到一個人的帳號。其目的是減少放貸風(fēng)險。這些都是房屋買賣通常的交易習(xí)慣。房東以離婚協(xié)議書為借口，要求所有房款平均分別劃到兩個賬號，明顯就是設(shè)置簽約障礙。離婚協(xié)議書作為內(nèi)部協(xié)議對外是沒有約束力的。進(jìn)一步講，就算是要按照居間協(xié)議約定，房款都打到房東夫妻兩個人的銀行帳號，也不能像房東理解的要平均分別打到兩個人的帳號上。更何況買方也提出了按照有利于實現(xiàn)合同目的的方式履行。

所以最后也楊東律師提醒大家買房時要注意條款，多長個心眼，說不定就會有定時炸彈，有條件的可以請律師陪購，預(yù)防那些看不見的風(fēng)險。

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