據上海東方早報報道，2011年10月22日，在某售樓處，多名不滿該項目大幅降價的老業(yè)主要求退房，在苦等答復未果后，與現場保安爆發(fā)沖突。有業(yè)主介紹，其購房的總價在200萬元左右，但促銷廣告顯示，類似房源的總價已變成了132萬元起，與前期房源的差價達60萬-70萬元。其實，這樣的情況不是個案，全國都在進行調控，許多省房價包括我們天津有許多區(qū)縣的房價也在降，估計許多地方可能會遇到這樣的問題。

從法律上分析， 購房者已經購買房產后，發(fā)現房價下跌能不能要求開發(fā)商退房呢？

答案其實很簡單，需要看合同的具體情況及購房者退房的理由。

正常情況下的購房合同都是各省的工商局及房地產管理局擬定好的格式合同，其中并沒有條款規(guī)定房價下跌后購房者就可以退房。簽合同時，是開發(fā)商與購房者自愿簽訂的，誰也沒有強迫你必須簽這個合同，因為你有權利買這家的房，也有權利買別人的房，但簽了合同就必須遵守它。因此在這樣的情況下，以房價下跌要求退房顯然沒有事實依據。

退房，從法律上講實際上是解除合同。根據我國《合同法》第九十四條規(guī)定，解除合同，是需要符合一定的條件（如不可抗力、預期違約、遲延履行）才能辦到的，房價下跌是市場行為，顯然與開發(fā)商無關，因此不能適用以上合同法條款來解除合同，一般情況下購房者找開發(fā)商要求退房解除合同也沒有法律依據。

是不是還有其他情況能想辦法“退房”呢，答案還是有的。

例如，有的購房人只是與開發(fā)商簽訂的“認購協議、預購協議、意向書”這樣文件的約定有時內容并不具備商品房買賣合同的內容，購房者當然有權解除這樣的“協議”，退房也是合理合法的。

再有，有的購房者購買的是“小產權”房產，這樣的買賣行為本身就是國家禁止的，這樣的情況當然可以“退房”。

再比如，有的購房者可能購買了“保障性住房”，而本身他可能并不符合有關條件，如果主管部門審查后當然可以取消他購買的資格這樣當然就得“退房”。

另外，有些購房者在開發(fā)商簽訂了銷售合同后，可能又簽署了補充協議，如果協議中也約定了房價變化到一定程度可以解除合同 ，這樣的約定法律上也是允許的。根據這樣的協議當然能“退房”。

如今由于房價一路高企，國家出臺政策調控，房價下跌也是意料中的。其實，假如國家不調控，按目前市場情況來看房價下來也是早晚的事。我們天津有幾個地方高檔的住宅，空房很多，但開發(fā)商卻告訴來購房者說房子全賣完了，實際上這是開發(fā)商的“饑餓營銷”方式（有意調低銷量，以期達到調控供求關系、制造供不應求“假象”、維持商品較高售價和利潤率的目的），開發(fā)商故意把房子空著不賣，讓你看著眼熱，然后一點點的高價把房子賣出。這就如同蘋果喬布斯的Iphone一樣，在市場經濟發(fā)達的西方國家，第一時間就上市銷售，在咱國家因各種原因（不一定就是蘋果公司原因，因為它的正版手機是由咱國內的大型國企壟斷銷售），咱們是從新聞中眼巴巴看著別國的粉絲們買，咱們就是拿不到，過幾個月，咱們這兒才高價天價的上市......

事實上大部分的非國企房產開發(fā)商手它也是缺乏資金的，它們也是硬“挺”著，也希望盡快銷售房產回籠資金，再做其他房產項目。有的開發(fā)商自己“挺”不住時，只能降價賣房，這就是市場經濟的調節(jié)起了作用。

其實房產市場應該充分市場化，例如汽車行業(yè)，就是一個例子。記得在九幾年時，我們天津的夏利曾經也是售價十幾萬元，那些的桑塔納也是更貴，因為那時汽車行業(yè)國家管得太死，沒有民企，沒有吉利這樣的公司，就這么幾個國企。后來汽車行業(yè)發(fā)展了，民企上來了，汽車售價當然下來，我們的夏利已經有3萬左右的，桑塔納也有5萬元左右的車了。所以真正的市場經濟，商品價格肯定是要降的。

買房是一件大事，一般百姓是很慎重的，如果真有意要退房，應該三思后行，不能人云亦云。市場經濟就是這樣，有跌就有漲，假如現在房子沒退成，過幾年，你的房價上去了，你還會沒事偷著樂吧。

（劉伯華律師供法邦網-法邦時評專稿，轉載請注明作者和出處。）