據(jù)上海東方早報(bào)報(bào)道，2011年10月22日，在某售樓處，多名不滿(mǎn)該項(xiàng)目大幅降價(jià)的老業(yè)主要求退房，在苦等答復(fù)未果后，與現(xiàn)場(chǎng)保安爆發(fā)沖突。有業(yè)主介紹，其購(gòu)房的總價(jià)在200萬(wàn)元左右，但促銷(xiāo)廣告顯示，類(lèi)似房源的總價(jià)已變成了132萬(wàn)元起，與前期房源的差價(jià)達(dá)60萬(wàn)-70萬(wàn)元。其實(shí)，這樣的情況不是個(gè)案，全國(guó)都在進(jìn)行調(diào)控，許多省房?jī)r(jià)包括我們天津有許多區(qū)縣的房?jī)r(jià)也在降，估計(jì)許多地方可能會(huì)遇到這樣的問(wèn)題。

從法律上分析， 購(gòu)房者已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)后，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌能不能要求開(kāi)發(fā)商退房呢？

答案其實(shí)很簡(jiǎn)單，需要看合同的具體情況及購(gòu)房者退房的理由。

正常情況下的購(gòu)房合同都是各省的工商局及房地產(chǎn)管理局?jǐn)M定好的格式合同，其中并沒(méi)有條款規(guī)定房?jī)r(jià)下跌后購(gòu)房者就可以退房。簽合同時(shí)，是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者自愿簽訂的，誰(shuí)也沒(méi)有強(qiáng)迫你必須簽這個(gè)合同，因?yàn)槟阌袡?quán)利買(mǎi)這家的房，也有權(quán)利買(mǎi)別人的房，但簽了合同就必須遵守它。因此在這樣的情況下，以房?jī)r(jià)下跌要求退房顯然沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。

退房，從法律上講實(shí)際上是解除合同。根據(jù)我國(guó)《合同法》第九十四條規(guī)定，解除合同，是需要符合一定的條件（如不可抗力、預(yù)期違約、遲延履行）才能辦到的，房?jī)r(jià)下跌是市場(chǎng)行為，顯然與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)，因此不能適用以上合同法條款來(lái)解除合同，一般情況下購(gòu)房者找開(kāi)發(fā)商要求退房解除合同也沒(méi)有法律依據(jù)。

是不是還有其他情況能想辦法“退房”呢，答案還是有的。

例如，有的購(gòu)房人只是與開(kāi)發(fā)商簽訂的“認(rèn)購(gòu)協(xié)議、預(yù)購(gòu)協(xié)議、意向書(shū)”這樣文件的約定有時(shí)內(nèi)容并不具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容，購(gòu)房者當(dāng)然有權(quán)解除這樣的“協(xié)議”，退房也是合理合法的。

再有，有的購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的是“小產(chǎn)權(quán)”房產(chǎn)，這樣的買(mǎi)賣(mài)行為本身就是國(guó)家禁止的，這樣的情況當(dāng)然可以“退房”。

再比如，有的購(gòu)房者可能購(gòu)買(mǎi)了“保障性住房”，而本身他可能并不符合有關(guān)條件，如果主管部門(mén)審查后當(dāng)然可以取消他購(gòu)買(mǎi)的資格這樣當(dāng)然就得“退房”。

另外，有些購(gòu)房者在開(kāi)發(fā)商簽訂了銷(xiāo)售合同后，可能又簽署了補(bǔ)充協(xié)議，如果協(xié)議中也約定了房?jī)r(jià)變化到一定程度可以解除合同 ，這樣的約定法律上也是允許的。根據(jù)這樣的協(xié)議當(dāng)然能“退房”。

如今由于房?jī)r(jià)一路高企，國(guó)家出臺(tái)政策調(diào)控，房?jī)r(jià)下跌也是意料中的。其實(shí)，假如國(guó)家不調(diào)控，按目前市場(chǎng)情況來(lái)看房?jī)r(jià)下來(lái)也是早晚的事。我們天津有幾個(gè)地方高檔的住宅，空房很多，但開(kāi)發(fā)商卻告訴來(lái)購(gòu)房者說(shuō)房子全賣(mài)完了，實(shí)際上這是開(kāi)發(fā)商的“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”方式（有意調(diào)低銷(xiāo)量，以期達(dá)到調(diào)控供求關(guān)系、制造供不應(yīng)求“假象”、維持商品較高售價(jià)和利潤(rùn)率的目的），開(kāi)發(fā)商故意把房子空著不賣(mài)，讓你看著眼熱，然后一點(diǎn)點(diǎn)的高價(jià)把房子賣(mài)出。這就如同蘋(píng)果喬布斯的Iphone一樣，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的西方國(guó)家，第一時(shí)間就上市銷(xiāo)售，在咱國(guó)家因各種原因（不一定就是蘋(píng)果公司原因，因?yàn)樗恼媸謾C(jī)是由咱國(guó)內(nèi)的大型國(guó)企壟斷銷(xiāo)售），咱們是從新聞中眼巴巴看著別國(guó)的粉絲們買(mǎi)，咱們就是拿不到，過(guò)幾個(gè)月，咱們這兒才高價(jià)天價(jià)的上市......

事實(shí)上大部分的非國(guó)企房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手它也是缺乏資金的，它們也是硬“挺”著，也希望盡快銷(xiāo)售房產(chǎn)回籠資金，再做其他房產(chǎn)項(xiàng)目。有的開(kāi)發(fā)商自己“挺”不住時(shí)，只能降價(jià)賣(mài)房，這就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)起了作用。

其實(shí)房產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該充分市場(chǎng)化，例如汽車(chē)行業(yè)，就是一個(gè)例子。記得在九幾年時(shí)，我們天津的夏利曾經(jīng)也是售價(jià)十幾萬(wàn)元，那些的桑塔納也是更貴，因?yàn)槟菚r(shí)汽車(chē)行業(yè)國(guó)家管得太死，沒(méi)有民企，沒(méi)有吉利這樣的公司，就這么幾個(gè)國(guó)企。后來(lái)汽車(chē)行業(yè)發(fā)展了，民企上來(lái)了，汽車(chē)售價(jià)當(dāng)然下來(lái)，我們的夏利已經(jīng)有3萬(wàn)左右的，桑塔納也有5萬(wàn)元左右的車(chē)了。所以真正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，商品價(jià)格肯定是要降的。

買(mǎi)房是一件大事，一般百姓是很慎重的，如果真有意要退房，應(yīng)該三思后行，不能人云亦云。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是這樣，有跌就有漲，假如現(xiàn)在房子沒(méi)退成，過(guò)幾年，你的房?jī)r(jià)上去了，你還會(huì)沒(méi)事偷著樂(lè)吧。

（劉伯華律師供法邦網(wǎng)-法邦時(shí)評(píng)專(zhuān)稿，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明作者和出處。）