民事執(zhí)行中對(duì)購(gòu)房人利益的保護(hù)

【廣州合同律師、企業(yè)法律顧問(wèn)】

民事執(zhí)行中對(duì)購(gòu)房人利益的保護(hù)

【廣州合同律師、企業(yè)法律顧問(wèn)】

基本案情

   2018年年初，周某某購(gòu)買(mǎi)了AA房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房一套，雙方在簽訂購(gòu)房合同后，周某某向AA房地產(chǎn)公司支付了全款。事后，周某某與BB有限責(zé)任公司簽訂了房屋租賃合同，合同約定在周某某完成該房屋的裝修后，將該房屋出租給BB有限責(zé)任公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。在周某某完成該房屋的裝修將其交付給BB有限責(zé)任公司后，CC銀行就AA房地產(chǎn)公司未及時(shí)還清房屋建設(shè)貸款為由，申請(qǐng)執(zhí)行AA房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已經(jīng)建設(shè)完成的房屋，周某某對(duì)于CC銀行的執(zhí)行申請(qǐng)?zhí)岢霎愖h。

【廣州合同律師、企業(yè)法律顧問(wèn)】

法院審理

法院認(rèn)為：在民事執(zhí)行過(guò)程中，對(duì)于被執(zhí)行人就其財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人的，執(zhí)行人能否就該財(cái)產(chǎn)主張執(zhí)行，第三人能否對(duì)此提出執(zhí)行異議，根據(jù)我國(guó)《最高人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條，在判斷第三人有無(wú)以其對(duì)房屋享有的合同權(quán)利對(duì)抗執(zhí)行人的抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意從以下幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷：第一，第三人有無(wú)支付全部?jī)r(jià)款；第二，第三人有無(wú)實(shí)際占有房屋；第三，未辦理房屋登記確系非該第三人之過(guò)錯(cuò)。本案中，買(mǎi)受人周某某已經(jīng)向AA房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商支付了購(gòu)買(mǎi)房屋的全部?jī)r(jià)款，同時(shí)雖然該房屋尚未全部竣工完成，但是從買(mǎi)受人周某某提交的證據(jù)顯示，周某某已經(jīng)完成了該房屋的裝修工作，并將該房屋轉(zhuǎn)移至BB有限責(zé)任公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，可以證明買(mǎi)受人周某某已經(jīng)實(shí)際占有了該房屋；最后，CC銀行認(rèn)為，買(mǎi)受人周某某在明知該房屋尚未建設(shè)完成，就向AA房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司支付全款，并在支付全部款項(xiàng)后未及時(shí)辦理房屋所有權(quán)登記的行為存在過(guò)錯(cuò)；經(jīng)查，該房屋未及時(shí)辦理商品房預(yù)購(gòu)登記的原因在于AA房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的登記系統(tǒng)出現(xiàn)故障，同時(shí)辦理房屋所有權(quán)登記的義務(wù)在于AA房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而非買(mǎi)受人周某某，因而未及時(shí)辦理房屋所有權(quán)登記的過(guò)錯(cuò)并不在買(mǎi)受人周某某。因此，買(mǎi)受人周某某有權(quán)以自己對(duì)該房屋享有合同權(quán)利為由，提出執(zhí)行異議。

【廣州合同律師、企業(yè)法律顧問(wèn)】

律師評(píng)析：

本案中需要注意的是，我國(guó)《最高人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶(hù)登記的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié);第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”由于本案中買(mǎi)受人周某某對(duì)于涉案房屋已經(jīng)支付了全部的價(jià)款，并實(shí)際占有使用該房屋，其將房屋出租給BB有限責(zé)任公司從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的行為證明買(mǎi)受人周某某對(duì)于該房屋為間接占有，依法受法律保護(hù)，同時(shí)涉案房屋未辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶(hù)登記并非由于周某某的過(guò)錯(cuò)所致，因而買(mǎi)受人周某某有權(quán)對(duì)CC銀行的執(zhí)行申請(qǐng)?zhí)岢霎愖h。

• 張美玲律師辦案心得：專(zhuān)業(yè)的人，做專(zhuān)業(yè)的事，法律問(wèn)題，交給專(zhuān)業(yè)律師辦理。

  關(guān)注微信“張美玲律師”(微信號(hào)gzzmllvshi)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。

• 掃描二維碼，關(guān)注張美玲律師

（聲明：本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表法邦網(wǎng)立場(chǎng)。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來(lái)源“張美玲律師網(wǎng)”）

張美玲律師

執(zhí)業(yè)律所：廣東法制盛邦律師事務(wù)所

咨詢(xún)電話(huà)： 13632355031

廣州知名合同糾紛律師、企業(yè)法律顧問(wèn)，近十年法律行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，曾服務(wù)過(guò)多家大中型企業(yè)。以?xún)?yōu)質(zhì)、高效的法律服務(wù)，為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值，專(zhuān)業(yè)鑄造品牌，實(shí)力贏得口碑！

• 分期付款購(gòu)買(mǎi)房屋的，未支付全部?jī)r(jià)金時(shí)可否解除合同
• 微信聊天記錄能否作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)
• 買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，合同交易主體的認(rèn)定
• 債務(wù)人惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，如何行使債權(quán)人撤銷(xiāo)權(quán)？