民事執(zhí)行中對購房人利益的保護

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民事執(zhí)行中對購房人利益的保護

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基本案情

   2018年年初，周某某購買了AA房地產開發(fā)公司開發(fā)建設的商品房一套，雙方在簽訂購房合同后，周某某向AA房地產公司支付了全款。事后，周某某與BB有限責任公司簽訂了房屋租賃合同，合同約定在周某某完成該房屋的裝修后，將該房屋出租給BB有限責任公司進行經營。在周某某完成該房屋的裝修將其交付給BB有限責任公司后，CC銀行就AA房地產公司未及時還清房屋建設貸款為由，申請執(zhí)行AA房地產開發(fā)公司已經建設完成的房屋，周某某對于CC銀行的執(zhí)行申請?zhí)岢霎愖h。

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法院審理

法院認為：在民事執(zhí)行過程中，對于被執(zhí)行人就其財產出賣給第三人的，執(zhí)行人能否就該財產主張執(zhí)行，第三人能否對此提出執(zhí)行異議，根據(jù)我國《最高人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第17條，在判斷第三人有無以其對房屋享有的合同權利對抗執(zhí)行人的抵押權時，應當注意從以下幾個標準進行判斷：第一，第三人有無支付全部價款；第二，第三人有無實際占有房屋；第三，未辦理房屋登記確系非該第三人之過錯。本案中，買受人周某某已經向AA房地產開發(fā)商支付了購買房屋的全部價款，同時雖然該房屋尚未全部竣工完成，但是從買受人周某某提交的證據(jù)顯示，周某某已經完成了該房屋的裝修工作，并將該房屋轉移至BB有限責任公司進行經營活動，可以證明買受人周某某已經實際占有了該房屋；最后，CC銀行認為，買受人周某某在明知該房屋尚未建設完成，就向AA房地產開發(fā)公司支付全款，并在支付全部款項后未及時辦理房屋所有權登記的行為存在過錯；經查，該房屋未及時辦理商品房預購登記的原因在于AA房地產開發(fā)公司的登記系統(tǒng)出現(xiàn)故障，同時辦理房屋所有權登記的義務在于AA房地產開發(fā)公司而非買受人周某某，因而未及時辦理房屋所有權登記的過錯并不在買受人周某某。因此，買受人周某某有權以自己對該房屋享有合同權利為由，提出執(zhí)行異議。

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律師評析：

本案中需要注意的是，我國《最高人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第17條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結;第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結?！庇捎诒景钢匈I受人周某某對于涉案房屋已經支付了全部的價款，并實際占有使用該房屋，其將房屋出租給BB有限責任公司從事經營活動的行為證明買受人周某某對于該房屋為間接占有，依法受法律保護，同時涉案房屋未辦理房屋所有權過戶登記并非由于周某某的過錯所致，因而買受人周某某有權對CC銀行的執(zhí)行申請?zhí)岢霎愖h。

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