房地產(chǎn)商未約達(dá)到交房條件，但購(gòu)房者已經(jīng)收房的，能否要求房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約責(zé)任

基本案情

2018年年初，周某某看中HL公司在建的一處樓盤，并與HL公司簽訂了購(gòu)房合同，合同中約定了HL公司的交房時(shí)間和交房條件——需要取得全部的不動(dòng)產(chǎn)證書，建筑工程驗(yàn)收合格。到達(dá)交房日期后，HL公司并未取得全部不動(dòng)產(chǎn)證書，未到達(dá)約定的交房條件，但是由于房屋主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)驗(yàn)收合同，周某某也進(jìn)行了收房，辦理入住裝修。但事后，周某某以HL公司違約逾期交房為由要求HL公司向其支付違約金。HL公司則認(rèn)為，周某某已經(jīng)收房，其事實(shí)行為表明其已經(jīng)放棄向HL公司主張違約金，此時(shí)再提出，有違誠(chéng)實(shí)信用。

法院認(rèn)為，本案中的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是HL公司是否構(gòu)成違約，常某某能否要求HL公司向其承擔(dān)違約責(zé)任。

首先，雙方在購(gòu)房合同中明確約定交房時(shí)間，給合同系雙方真實(shí)、一致的意思表示，沒(méi)有違約法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合同有效。因此，HL公司在未按約定達(dá)到交房條件、未取得全部房屋證書的情況下，屬于合同違約，應(yīng)當(dāng)向常某某承擔(dān)違約責(zé)任。

但是，盡管HL公司未取得涉案房屋全部的權(quán)屬證據(jù)，但其建筑主體已經(jīng)完工，不影響主體工程的使用，且常某某已經(jīng)接受房屋，此時(shí)，仍按照拒收房屋的標(biāo)準(zhǔn)主張違約金，顯示公平，因此HL公司在違約情節(jié)輕微的情況下，法院酌情確定HL公司向常某某支付的違約金。

律師評(píng)析

本案中需要明確的，在合同有效成立的情況下，HL公司未達(dá)到合同約定的交房條件，構(gòu)成違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是由于該違約情節(jié)輕微，不影響購(gòu)房者對(duì)于該房屋的正常使用的情況下，法院酌情調(diào)整違約金數(shù)額，確保公平原則的實(shí)現(xiàn)。

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