房地產(chǎn)公司將認(rèn)購房屋抵押 如何維權(quán)

案情簡介：

2014年4月20日，原告張某、被告某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房認(rèn)購協(xié)議書》一份，約定被告將**幢**室出售給原告，房款為310萬元。原告于2014年4月20日、4月30日通過刷卡方式支付了定金30萬元及購房款280萬元，被告出具了收據(jù)。原告支付全部房款后，被告以種種借口拒不與原告簽訂正式購房合同，后原告經(jīng)多方了解得知被告在收取原告房款前已經(jīng)將該房屋抵押出去，故無法出售給原告。原告多次與被告協(xié)商，但被告均表示可以出售給原告，并辦理產(chǎn)權(quán)證。2014年6月30日，原、被告簽訂補(bǔ)充協(xié)議，被告承諾在2014年8月31日前與原告簽訂《商品房買賣合同》，否則退還全部房款，并雙倍返還定金。2014年12月16日，被告再次向原告出具承諾書，承諾于2015年2月28日前簽訂《商品房買賣合同》，并給予減免兩套別墅5年物業(yè)費(fèi)用的賠償，如未履行約定，給予業(yè)主辦理退房手續(xù)。被告至今未與原告簽訂《商品房買賣合同》，故原告訴至法院，請求法院判令：1、解除原、被告簽訂的《商品房認(rèn)購協(xié)議書》。2、被告返還原告購房款280萬元并支付原告利息（從2014年4月30日起計(jì)算至判決生效之日止，按照銀行同期貸款利率計(jì)算）。3、被告雙倍返還原告定金60萬元。

法院判決：

法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告張某與被告某房地產(chǎn)有限公司簽訂的《商品房認(rèn)購協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方的真實(shí)意思表示，依法成立并生效，雙方均應(yīng)按照約定履行各自的義務(wù)。原告按約向被告支付了定金30萬元及購房款280萬元，被告應(yīng)按約與原告簽訂《商品房買賣合同》，被告兩次承諾于推遲后的期限內(nèi)與原告簽訂《商品房買賣合同》，并承諾如不能按期簽約愿意返還原告購房款，雙倍返還原告定金，但因被告原因，原、被告之間至今未能簽訂《商品房買賣合同》，被告的行為已構(gòu)成根本違約，原告有權(quán)要求解除《商品房認(rèn)購協(xié)議書》，故本院對原告解除原、被告簽訂的《商品房認(rèn)購協(xié)議書》的請求予以支持。被告在《補(bǔ)充協(xié)議》及《承諾書》中承諾，如2015年2月28日前無法與原告簽訂《商品房買賣合同》，被告愿意返還原告所付的購房款并按照《商品房認(rèn)購協(xié)議書》中的約定雙倍返還原告定金30萬元，故本院對原告要求被告返還購房款280萬元及雙倍返還原告定金60萬元的請求予以支持。關(guān)于原告要求被告支付利息（以280萬元為基數(shù)，按照銀行同期貸款利率從2014年4月30日起計(jì)算至判決生效之日止）的請求。原告將280萬元購房款給付被告后，因被告方原因雙方未能簽訂《商品房買賣合同》，被告應(yīng)當(dāng)賠償原告的利息損失，故本院對原告要求被告支付利息（以280萬元為基數(shù)，按照銀行同期貸款利率從2014年4月30日起計(jì)算至本判決生效之日止）的請求予以支持。

張美玲律師觀點(diǎn)：

《中華人民共和國合同法》九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形?！?/p>

本案中，張某與某房地產(chǎn)公司簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故合法有效。因被告將房屋抵押，原、被告之間無法能簽訂《商品房買賣合同》，被告的行為已構(gòu)成根本違約。故原告張某有權(quán)根據(jù)上述法律規(guī)定主張解除《認(rèn)購協(xié)議書》，由某房地產(chǎn)公司承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任。

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