案情簡介：
原告王某與被告某房地產(chǎn)公司就購買被告公司開發(fā)的某某商品房初步達(dá)成口頭協(xié)議，并于2014年11月26日將購房意向金100000元支付給被告。2014年12月2日，原告王某（乙方）與被告某房地產(chǎn)公司（甲方）簽訂《某某申請內(nèi)部團(tuán)購協(xié)議書》，協(xié)議書約定：“一、乙方自愿購買某房地產(chǎn)公司開發(fā)的某某商品房，因該項(xiàng)目尚未滿足商品房預(yù)售的條件，對于具體的認(rèn)籌時(shí)間無法明確，為了在該商品房認(rèn)籌時(shí)可以記事報(bào)名交款，乙方特向甲方申請內(nèi)部團(tuán)購名額，并申請內(nèi)部團(tuán)購優(yōu)惠和確認(rèn)具體房號；二、乙方在某房地產(chǎn)公司開發(fā)的某某商品房進(jìn)行申購交款，以保證乙方在開發(fā)商選房時(shí)能100%選房；三、乙方在簽訂本協(xié)議書之日向甲方支付人民幣100000元，該款為定金不退款，該款作為認(rèn)購房屋時(shí)繳納某房地產(chǎn)公司的購房款項(xiàng)，該款項(xiàng)在某房地產(chǎn)公司簽訂正式《商品房購銷合同》時(shí)充抵首付款；……五、本次內(nèi)部申購事項(xiàng)結(jié)束后，乙方依據(jù)某房地產(chǎn)公司出具的收據(jù)和所簽署的文書具有相應(yīng)的法律效力；……八、該房號為**號房，預(yù)售單套建筑面積約：120.98平方米，最終以政府批文面積為準(zhǔn)，該房單套建筑面積售價(jià)2846.90元／平方米，本次認(rèn)籌房價(jià)嚴(yán)格執(zhí)行一房一價(jià)，不再享受其他任何優(yōu)惠，交房標(biāo)準(zhǔn)以最終《商品房購銷合同》上規(guī)定為準(zhǔn)，簽訂《商品房購銷合同》及交付首付款時(shí)間以甲方正式電話通知乙方為準(zhǔn)；九、附加：若開盤后選房不成功，此款可退；2015年3月15日前若還沒開盤，此款可退?！眳f(xié)議簽訂后，被告開發(fā)的商品房小區(qū)至今未申報(bào)辦理領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證明》，也未正式開盤進(jìn)行銷售。被告至今未與原告簽訂正式的《商品房購銷合同》。
法院判決：
法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告與被告簽訂的《某某申請內(nèi)部團(tuán)購協(xié)議書》雖系雙方自愿簽訂，但被告至今未取得或到相關(guān)行政主管部門去申請辦理商品房預(yù)售許可證明，故原告與被告簽訂的《某某申請內(nèi)部團(tuán)購協(xié)議書》無效。無效的合同至始無效，不存在解除。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！敝?guī)定。本案中，原告已按協(xié)議約定將購房意向金100000元支付給被告，但被告至今未向相關(guān)行政主管部門申請辦理并取得商品房預(yù)售許可證明，未能與原告簽訂商品房銷售合同，故原告要求被告返還某某項(xiàng)目購房意向金100000元的主張符合法律規(guī)定，本院予以支持。對于原告主張的資金占用損失費(fèi)3713元，因被告對于合同的無效負(fù)有全部責(zé)任，應(yīng)對原告由此造成的經(jīng)濟(jì)損失承擔(dān)責(zé)任，故原告要求被告支付資金占用損失費(fèi)的主張本院酌情從2014年11月26日起按中國人民銀行流動(dòng)資金同期貸款利率予以計(jì)算至判決確定的履行期限屆滿之日止。
張美玲律師觀點(diǎn)：
《中華人民共和國合同法》五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會(huì)公共利益；
（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！?/p>
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！?/p>
本案中，王某與某房地產(chǎn)公司簽訂《協(xié)議書》，因某房地產(chǎn)公司未取得或到相關(guān)行政主管部門去申請辦理商品房預(yù)售許可證明，根據(jù)上述法律及司法解釋規(guī)定，該《協(xié)議書》無效。因無效合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，故王某有權(quán)根據(jù)上述法律規(guī)定向某房地產(chǎn)公司主張返還購房意向金及賠償利息。
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