無證拆遷安置房出售后反悔拖延履行，買受人訴請辦證、過戶獲支持！

無證拆遷安置房出售后反悔拖延履行，買受人訴請辦證、過戶獲支持！

——關(guān)于崔某與劉某房屋買賣合同糾紛案法律解析

【關(guān)鍵詞】

拆遷安置房 房屋買賣 尚未辦理房產(chǎn)證 交付 協(xié)助過戶 遲延履行

【要點提示】

     涉案房屋是暫未辦理房產(chǎn)證且已交付的拆遷安置房屋（商品房）又轉(zhuǎn)賣，并交付買受人占有，出賣人違約，遲延履行過戶手續(xù)，法院根據(jù)合同確認出賣人是房屋的購買人，其有權(quán)轉(zhuǎn)讓基于合同取得的相關(guān)權(quán)利及義務(wù)，出賣人與買受人簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，且不違反相關(guān)的法律法規(guī)，合法有效，雙方均應按合同約定內(nèi)容履行各自的權(quán)利義務(wù)?，F(xiàn)訴爭房屋已具備辦理房產(chǎn)證的條件，故根據(jù)合同約定，出賣人應當自行辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)后，再協(xié)助買受人將訴爭房屋過戶至其名下。 

  【當事人信息】

原告：崔某（買受人、反訴被告、上訴人）   

被告：劉某（出賣人、反訴原告、被上訴人）

第三人：某房地產(chǎn)開發(fā)公司（被上訴人）

第三人：某房地產(chǎn)公司（被上訴人）

【案情簡介】

2003年11月2日，因某廠居住區(qū)綠化帶征地，某房地產(chǎn)公司與劉某簽訂了房屋拆遷貨幣補償協(xié)議，2003年11月15日，劉某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂某廠小區(qū)住宅樓拆遷認購（期房）購銷合同（以下簡稱《購銷合同》），約定由劉某購買訴爭房屋一套，面積為69.95平方米，價款為300785元。2007年9月12日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司與劉某簽訂補充協(xié)議，對于房屋面積進行了約定，房屋實測面積為68.23平方米。訴爭房屋向劉某進行了交付。2009年4月30日，甲方劉某（出賣人）與乙方崔某（買受人）人簽訂了《北京市存量房屋買賣》及補充協(xié)議，約定甲方將訴爭房屋以104萬元的價格出售給乙方，乙方全款支付，甲方于2009年5月15日前向乙方交房。在補充協(xié)議中雙方寫明，訴爭房屋的房產(chǎn)證尚在辦理中，暫時無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，以上事實甲乙雙方均己知曉，為保障雙方的利益及方屋交易的安全性，特此商定：……合同簽訂后，崔某向劉某支付了房款94萬元，此款由董某代收，并于當天轉(zhuǎn)交給劉某。劉某向崔某交付了房屋，現(xiàn)房屋由崔某居住使用。但是劉某沒有按照合同約定履行告知義務(wù)，且一直拖延不協(xié)助崔某辦理房屋過戶登記。雙方經(jīng)多次協(xié)商、溝通，均未果。原審法院審理中，某房地產(chǎn)公司表示此房為商品房，現(xiàn)已可以辦理房產(chǎn)證。某房地產(chǎn)開發(fā)公司亦表示同意協(xié)助辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

崔某訴至法院，請求：1、依法判令劉某履行雙方于2009年4月30日簽訂的《房屋買賣合同》；2、協(xié)助辦理訴爭房屋的過戶手續(xù)；3、辦理訴爭房屋產(chǎn)權(quán)證所產(chǎn)生的稅費由劉某承擔；4、辦理訴爭房屋過戶手續(xù)中由于劉某延遲履行而額外產(chǎn)生的稅費由劉某承擔。

劉某遂提起反訴，請求：1、依法判令崔某與董某于2009年4月30日簽署的北京市存量房屋買賣合同及補充協(xié)議無效；2、崔某應于本案判決生效后七日內(nèi)將涉案房屋騰空并返還劉某。

【法院判決】

1.某房地產(chǎn)開發(fā)公司、某房地產(chǎn)公司于判決生效后七日內(nèi)協(xié)助劉某將涉案房屋辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，所需費用由劉某承擔；

2、劉某取得房屋產(chǎn)權(quán)所有證后七日內(nèi)將房屋過戶至崔某名下，過戶產(chǎn)生費用由崔某負擔；

3、崔某在辦理房屋過戶手續(xù)同時向劉某支付剩余房款十萬元；

4、駁回崔某的其他訴訟請求；

5、駁回劉某全部反訴請求。

【案件解析】

一、法院為何不支持出賣人所主張的未辦理權(quán)屬登記且未經(jīng)共有人同意而簽訂的房屋買賣合同無效？

劉某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的購銷合同系雙方真實意思表示，合法有效，雙方簽訂合同后，房屋已按約交付劉某。根據(jù)合同，可以確認劉某是房屋的購買人，其有權(quán)轉(zhuǎn)讓基于合同取得的相關(guān)權(quán)利及義務(wù)，劉某稱合同未經(jīng)其他共有人同意的辯解，法院未采信。劉某與崔某簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，且不違反相關(guān)的法律法規(guī)，合法有效，劉某主張雙方簽訂的買賣合同無效，缺乏事實及法律依據(jù)，法院不支持。

二、法院怎樣判決涉案尚未辦理權(quán)屬初始登記的存量房屋買賣合同繼續(xù)履行？

劉某與崔某簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，且不違反相關(guān)的法律法規(guī)，合法有效，雙方均應按合同約定內(nèi)容履行各自的權(quán)利義務(wù)。現(xiàn)訴爭房屋已具備辦理房產(chǎn)證的條件，故根據(jù)合同約定，劉某應當自行辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)后，再協(xié)助崔某將訴爭房屋過戶至其名下，某房地產(chǎn)開發(fā)公司、某房地產(chǎn)公司均為相關(guān)單位，辦理房產(chǎn)證其均有協(xié)助之義務(wù)。

【涉案法條】

《中華人民共和國合同法》

  第八條 依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保護。

  第六十條  當事人應當按照約定全面履行自己的義務(wù)。

  當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

  第一百零七條當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

• 張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權(quán)屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務(wù)等方面，專業(yè)房產(chǎn)律師應指導當事人規(guī)避、防范風險，理性、合法維權(quán)。

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