我國的房屋，因歷史形成原因的不同，而有以下類別：農(nóng)民宅基地房屋、城市私有房屋、城鎮(zhèn)商品房屋、房改房屋、經(jīng)濟適用房屋、廉租房屋。

針對這些不同類別的房屋，我國已經(jīng)制定有調(diào)整其關(guān)系的相應(yīng)的法律、法規(guī)、規(guī)章或者司法解釋。

而對我們俗稱的“小產(chǎn)權(quán)房”卻不是一個法律概念。就連什么樣的房屋才可稱得上是“小產(chǎn)權(quán)房”，至今也沒有哪個規(guī)范性文件對此有過界定。

坊間所言，亦包括媒體傳播的“小產(chǎn)權(quán)房”主要是指目前我國多數(shù)地區(qū)城鄉(xiāng)交界部位大量存在的私人開發(fā)私下交易的房屋，有的許可手續(xù)不全，有的壓根就沒有手續(xù)。

大致有這么幾類：村民自己申請建房，但所建成的房屋超過批準(zhǔn)的用地面積，超過批準(zhǔn)的層數(shù)，實際建筑面積遠(yuǎn)超過批準(zhǔn)建筑面積；村民自己申請建房，因不符合條件，未被批準(zhǔn)，但該村民還是強行自建了，用地面積和建筑面積都遠(yuǎn)超標(biāo)準(zhǔn)；村民利用自己的宅基地使用權(quán)與建筑商合作建設(shè)上述房屋；外地人（包括外村村民、城鎮(zhèn)居民）通過購買的方式，取得上述房屋。

針對上述不同情況的具體解決辦法有以下幾種：

如果是農(nóng)村集體所有權(quán)性質(zhì)的土地，本村村民只有通過分配取得在規(guī)劃范圍內(nèi)的宅基地，并且一戶只能擁有一處宅基地，不得超過批準(zhǔn)面積。未經(jīng)批準(zhǔn)建房，超面積建房，多處建房，都是非法建房，應(yīng)當(dāng)拆除。該違建房屋，不管是購買取得還是自建取得，都不受法律保護，不得登記頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證；即便是合法建設(shè)的房屋，外地人（包括外村村民、城鎮(zhèn)居民）除非是通過繼承取得，否則其他任何形式，不管是買賣還是贈與等形式，都無法取得該房屋，也就是說，不受法律保護，不得登記頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。

對于城鄉(xiāng)交界部位，也是要看該塊土地的性質(zhì)，如果該塊土地是農(nóng)民集體性質(zhì)，就如上所述；如果該塊土地已合法轉(zhuǎn)化為國有土地的，該塊土地上建設(shè)的住宅，必須要有建設(shè)用地批準(zhǔn)書、規(guī)劃許可、銷售許可，否則就是非法建筑，不受法律保護。即便是個人已經(jīng)建成的房屋出售，那也要看該房屋是否擁有房屋產(chǎn)權(quán)，如果沒有，你買了也是無法辦理產(chǎn)權(quán)登記的。所以，購買要謹(jǐn)慎。

（羅天興律師供法邦網(wǎng)-法邦時評專稿，轉(zhuǎn)載請注明作者和出處。）