【案例概述】

張女士看中了一套房屋，但上家在這套房屋上還有銀行的抵押貸款59萬元。中介說上家要先取消抵押才能過戶，不過由于上家拿不出59萬元償還貸款，所以希望張女士多付一點首付，然后上家再去注銷。于是，張女士在簽約后就付了60萬元的首付給上家，但是上家遲遲沒有去銀行取消抵押。最后上家卻說因為做生意發(fā)生了虧空，將張女士付給他的60萬元去還了債。最后無奈張女士減少了貸款，增加首付幫上家還貸，才把事情解決。試想，如果張女士拿不出那么多首付，事情就難辦了啊？可能就要涉及訴訟了。為此，特地咨詢了相關(guān)的房產(chǎn)律師，如何才能更好的預(yù)防類似法律風險的產(chǎn)生？

【律師建議】

在二手房買賣中支付首付款的時候，楊東律師發(fā)現(xiàn)很多買家都會犯二個錯誤，第一把首付款打到中介公司代為轉(zhuǎn)付，第二直接把首付款打到房東帳號。其實這些都不是最安全的辦法。就第一種而言，法律風險在于首付款有可能會被中介公司卷走，本律師處理過多次類似中介卷款而逃的案件，有些是中介公司，有些是中介個人。就第二種而言，法律風險在于房東有可能會把首付款挪作他用，實踐中這樣的房東多半是欠外債，或者生意虧本，就像上面張女士一樣，成了受害者。

怎么樣預(yù)防二手房首付款支付的法律風險呢？上海市欣隆律師事務(wù)所楊東律師建議，預(yù)防這樣法律風險，需要從流程著手。一般二手房買賣的流程是如果賣家有抵押貸款，那么賣家必須先還清貸款，并到房產(chǎn)交易中心辦理抵押注銷手續(xù)后才能交易過戶(有的交易中心還要求要辦完抵押注銷手續(xù)之日起幾個工作日后才能交易，上海一般是7日后)。在這種情況下，賣家一般會要求買家先支付一定的首付，用來償還銀行的貸款以便注消抵押，如果買家堅持在取消抵押后再交首付的話，很可能由于賣家資金不足導(dǎo)致交易失敗。

最好方法就是買家要求賣家預(yù)約好銀行還貸時間，在賣家辦好還貸手續(xù)后，再將首付直接匯入賣家在該銀行的帳戶，當然也可以使用現(xiàn)金本票，(注意時間點：預(yù)約還貸時間要在支付首付款截止日之前)。最后在領(lǐng)取銀行他證等材料，直接去注銷抵押。

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