公共利益征收還是商業(yè)性質(zhì)拆遷

——解讀《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》2011年1月19日在國(guó)務(wù)院第141次常務(wù)會(huì)議上獲得通過(guò)，一天后，也就是2011年1月21日起便開(kāi)始施行，原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。一個(gè)新的時(shí)代開(kāi)始了。

不管是新的征收條例還是舊的拆遷條例，都只是行政法規(guī)的表現(xiàn)形式，雖不是人大制定的法律，但在我國(guó)的歷史上，沒(méi)有哪一部法律對(duì)老百姓的直接影響有如此深刻了，但凡有過(guò)拆遷經(jīng)歷的人們，必會(huì)對(duì)此有著極其深刻的體會(huì)。

我國(guó)的拆遷是從1991年開(kāi)始的。有人把我國(guó)的拆遷劃分了三個(gè)時(shí)代：拆遷時(shí)代、拆遷擾民時(shí)代、后拆遷時(shí)代。從1991年3月22日國(guó)務(wù)院78號(hào)令公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》開(kāi)創(chuàng)中國(guó)現(xiàn)代史上的拆遷時(shí)代，到2001年國(guó)務(wù)院305號(hào)令公布修改后的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》進(jìn)入拆遷擾民時(shí)代，再到2007年《物權(quán)法》實(shí)施而開(kāi)始后拆遷時(shí)代，最后到2011年國(guó)務(wù)院590號(hào)令公布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》劃上句號(hào)，拆遷時(shí)代前后整整20年。

在拆遷時(shí)代，多數(shù)開(kāi)發(fā)商都是打著政府拆遷的旗號(hào)；在拆遷時(shí)代，只要不出問(wèn)題，多數(shù)情況下政府都是支持的；在拆遷時(shí)代，多數(shù)被拆遷者都是既盼望又反對(duì)的矛盾心理。地方政府、開(kāi)發(fā)商、被拆遷戶，多方利益的沖突，上訪四起，武力對(duì)抗，更有跳樓自焚者。一部法律《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的尊嚴(yán)殆盡。一句話，拆遷導(dǎo)致老百姓反感、政府形象跌落、社會(huì)秩序不穩(wěn)，不改不行了。

怎么改？先由政府把它征收過(guò)來(lái)，然后由政府組織實(shí)施開(kāi)發(fā)，不再由開(kāi)發(fā)商來(lái)實(shí)施拆遷了。直接與政府簽訂補(bǔ)償協(xié)議，達(dá)不成協(xié)議的，由政府作出補(bǔ)償決定。對(duì)補(bǔ)償決定不服，可向法院行政起訴。就是不起訴，對(duì)補(bǔ)償決定的強(qiáng)制執(zhí)行，也不由政府了，由政府申請(qǐng)法院來(lái)強(qiáng)制執(zhí)行。這就是現(xiàn)在施行的國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)男聲r(shí)代。

但不是所有的都由政府來(lái)征收、組織開(kāi)發(fā)，而僅僅是為了公共利益的需要，確需征收的，才有市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定。具體包括以下六個(gè)方面：（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

前四種情況好把握，第五種情況舊城改建怎么把握？征收條例規(guī)定：首先要納入規(guī)劃、符合年度計(jì)劃，房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。即便是有建設(shè)單位，條例也是禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)的。開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)拆遷許可證的時(shí)代，成永久的過(guò)去式了。

除了條例規(guī)定的六種公共利益的情形外，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)時(shí)若需拆遷怎么辦？那條例是不管這些的，因?yàn)槭巧虡I(yè)性質(zhì)，開(kāi)發(fā)商你自己談吧。

建筑開(kāi)發(fā)商：你準(zhǔn)備好了嗎？ （文/羅天興）

（羅天興律師供法邦網(wǎng)-法邦時(shí)評(píng)專稿，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明作者和出處。）