2013年3月，A貿(mào)易公司在廣州市設立分公司，與B地產(chǎn)公司簽署《辦公室租賃合同》，租賃后者云浮大廈辦公室，月租金1.3萬元，租期5年。2015年，B地產(chǎn)公司開發(fā)新項目資金不足，遂向B銀行廣州分行申請貸款并將云浮大廈予以抵押。此后由于無法償還B銀行貸款，B銀行要求實現(xiàn)自身抵押權，通知A貿(mào)易公司騰空房屋。
仲裁庭意見：適用買賣不破租賃原則
適用買賣不破租賃原則，B銀行不能要求承租人搬出其租賃房屋。。
律師說法：“先租后抵”的情形，依然適用買賣不破租賃的原則
《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”《城市房屋管理辦法》第十一條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。”《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十五條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。”第六十六條規(guī)定“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。
因此，在租賃關系存續(xù)期間，租賃物發(fā)生物權變動的，承租人依舊可以對新的受讓人主張租賃權。若是“先租后抵”的情形，依然適用買賣不破租賃的原則；但是，若是“先抵后租”的情形，無論出租人是否告知承租人租賃物已被抵押的事實，都不適用買賣不破租賃的原則，即租賃權不能對抗抵押權的實現(xiàn)。
結(jié)合本案實際情況，屬于“先租后抵”的情形，適用買賣不破租賃原則，B銀行不能要求承租人搬出其租賃房屋。
以上，是關于“房屋抵押權能否對抗租賃關系？”的有關法律知識，希望這些知識對解決您遇到的法律問題能有一定的幫助。如果您擔心自己在商事仲裁事項中還存在上述問題，建議您咨詢專業(yè)的律師，讓律師幫助您。
（文道全律師供法邦網(wǎng)-法邦時評專稿，轉(zhuǎn)載請注明作者和出處。）
