未經夫妻一方同意處分房屋的行為是否有效

基本案情

   2017年6月中旬，魏某某因經營公司過程中出現資金鏈斷裂，急需回籠資金，于是向其名下的一處夫妻共有的房屋出賣給林某某，并向其謊稱得到了其妻子周某某的同意。林某某知情魏某某并為獲得其妻子周某某的同意，但是為以較低的價格獲得該房屋，便同意和魏某某簽訂買賣合同；雙方簽訂了房屋買賣合同后，林某某將合同約定的購房款打到魏某某銀行賬戶中。之后魏某某的妻子周某某以魏某某擅自處分夫妻共有房屋為由主張該合同無效。

法院判決

法院認為：在本案中的房屋買賣糾紛中涉及兩個層次的問題，首先是合同效力的問題。根據司法解釋的規(guī)定，無權處分不影響合同效力，本案中魏某某的妻子周某某以無權處分為由主張合同無效的，法院不予支持。其次是對于買賣房屋的物權行為，由于在本案中所處分的標的物為夫妻雙方共同共有的財產，林某某明知魏某某在出賣房屋未經其妻子周某某同意，該處分行為不能發(fā)生物權變動的效力，故林某某不能取得該房屋的所有權，其可以依據與魏某某之間存在的合同關系主張解除合同以及承擔相應的違約責任。

律師評析

 在本案中需要注意的是，區(qū)分物權行為和合同行為之間生效要件的不同。根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條的規(guī)定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”

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