房屋租賃中預(yù)先繳納押金的退還問題

基本案情

黃某某簽訂房屋租賃承租合同，承租了AA房產(chǎn)公司所有的一居室樓房一套，租期自2015年9月4日至2017年12月30日，月租金為1200元。承租合同中約定：黃某某應(yīng)當(dāng)向AA房產(chǎn)公司提起支付一個(gè)月的租金作為押金；并于合同期滿后一個(gè)月內(nèi)，AA房產(chǎn)公司應(yīng)在黃某某結(jié)清承租期間的相關(guān)費(fèi)用后，將押金退還給黃某某。黃某某按照合同要求履行后，在該租賃合同到期之日前，提前通知AA房產(chǎn)公司解除了租賃合同。雙方清點(diǎn)了租賃房屋內(nèi)的物品，填寫了物品交割單。同日，黃某某與AA房產(chǎn)公司還簽訂了終止協(xié)議一份，約定：自該協(xié)議簽字之日起，雙方再無任何房屋租賃關(guān)系及經(jīng)濟(jì)關(guān)系。黃某某請(qǐng)求AA房產(chǎn)公司返還押金，AA房產(chǎn)公司以自己已經(jīng)和黃某某簽訂了終止協(xié)議，雙方之間再無法律關(guān)系為由拒不退還。

法院判決

法院認(rèn)為，本案的焦點(diǎn)是本案爭議焦點(diǎn)是：對(duì)終止協(xié)議中“雙方再無任何房屋租賃關(guān)系及經(jīng)濟(jì)關(guān)系”這一條款，應(yīng)當(dāng)如何理解?AA房產(chǎn)公司有無退還押金的義務(wù)？

本案所涉的北京市房屋租賃承租合同和終止協(xié)議，都是被告人AA房產(chǎn)公司向原告黃某某提供的格式合同。在簽署終止協(xié)議時(shí)，AA房產(chǎn)公司明知其按照租賃合同約定收取的押金尚未退還，押金收據(jù)還在手中。作為格式合同的提供者，AA房產(chǎn)公司既然認(rèn)為“雙方再無任何房屋租賃關(guān)系及經(jīng)濟(jì)關(guān)系”這一格式條款中包含了不返還押金的意思，此時(shí)就有義務(wù)提醒黃某某注意或在協(xié)議中注明：這一條款簽署后，押金不再退還，押金收據(jù)廢止。AA房產(chǎn)公司并未履行這一義務(wù)。因此在租賃合同終止并且應(yīng)交納的費(fèi)用已交納的前提下，AA房產(chǎn)公司僅以黃某某簽署了終止協(xié)議為由拒不返還押金，于法無據(jù)，是侵犯黃某某的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。

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律師評(píng)析

根據(jù)我國合同法的規(guī)定，“對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。”同時(shí)，在簽署格式合同時(shí)，提供格式合同的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款。

在本案中，被告人既然認(rèn)為其提供的終止協(xié)議中“雙方再無任何房屋租賃關(guān)系及經(jīng)濟(jì)關(guān)系”這一格式條款中包含了不返還押金的意思，就應(yīng)當(dāng)對(duì)就該條款提請(qǐng)?jiān)纥S某某注意。在雙方就該格式條款的理解發(fā)生爭議時(shí)，也應(yīng)當(dāng)按照有利于原告黃某某的方向來理解解釋。

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