未能辦理按揭貸款，購(gòu)房合同如何解除

案情簡(jiǎn)介：

2015年4月4日，A與B公司簽訂了商品房買賣合同，合同約定A以辦理按揭貸款方式購(gòu)買B公司的房屋。A首先向B公司支付了購(gòu)房首付款6萬(wàn)元，隨后在辦理銀行按揭貸款手續(xù)過(guò)程中，由于A存在征信不良記錄，導(dǎo)致其在銀行無(wú)法辦理按揭貸款，A也未能入住該房屋。經(jīng)多次溝通后，開(kāi)放商拒絕返還首付款，A起訴至法院，要求解除雙方的商品房買賣合同，B公司返還首付款并支付相應(yīng)的利息。

法院判決：

因B公司在房屋買賣過(guò)程及為A辦理按揭貸款過(guò)程中無(wú)過(guò)錯(cuò)，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第十條、第四十四條、第四十五條、第五十八條、第一百三十條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條之規(guī)定，判決如下：一、被告B公司于本判決生效后十日內(nèi)返還A房屋首付款6萬(wàn)元；二、駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。

裁判理由：

法院認(rèn)為，B公司與A約定采用按揭貸款方式購(gòu)買房屋，但因A自身原因無(wú)法辦理按揭貸款手續(xù)，雙方又不能通過(guò)協(xié)商達(dá)成一次性付款的協(xié)議，雙方之間的房屋買賣合同在事實(shí)上已不適合繼續(xù)履行，故A主張解除合同應(yīng)當(dāng)予以支持。

案例評(píng)析：

法院判決B公司返還購(gòu)房款的前提是首先考察商品房買賣合同是否應(yīng)當(dāng)解除。

在本案中，B公司與A約定以按揭貸款方式購(gòu)房，并未對(duì)如果按揭貸款無(wú)法辦理，應(yīng)當(dāng)如何繼續(xù)履行合同進(jìn)行約定。在此情況下，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商，協(xié)商不成，則商品房買賣合同中購(gòu)房人的主給付義務(wù)無(wú)法履行。

法院認(rèn)為，雖然A為違約方，但該商品房買賣合同依然應(yīng)當(dāng)解除。其請(qǐng)求解除商品房買賣合同的權(quán)利基礎(chǔ)來(lái)源于《合同法》第一百一十條：“當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行?！?/p>

但是，筆者認(rèn)為，A作為違約方，不應(yīng)當(dāng)享有能夠提出解除合同的權(quán)利。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人?！庇纱丝梢?jiàn)，由于未辦理按揭貸款造成合同不能繼續(xù)履行的，只有守約方和“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”出現(xiàn)時(shí)的雙方，A作為違約方根本不應(yīng)當(dāng)享有此種權(quán)利。

此外，法院判決依據(jù)的《合同法》第一百一十條并不應(yīng)當(dāng)適用于本案，因?yàn)榻疱X(qián)債務(wù)不屬于不適宜履行的情況。相反的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向A主張相關(guān)的違約責(zé)任。

吉林雅成律師事務(wù)所風(fēng)險(xiǎn)提示

雖然開(kāi)發(fā)商作為出賣人看似在交易中占有優(yōu)勢(shì)地位，但在實(shí)際生活中經(jīng)常會(huì)遇到各種當(dāng)事人的各種違約行為。因此，開(kāi)發(fā)商更應(yīng)當(dāng)具有法律意識(shí)，以避免在開(kāi)發(fā)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)的各種。

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