【案情簡(jiǎn)介】
古某、張某及冠某中介公司于2015年9月25日簽訂一份《房屋買(mǎi)賣(mài)合約》，約定古某購(gòu)買(mǎi)張某的屋，成交價(jià)為52.5萬(wàn)元，張某應(yīng)向中介公司支付中介費(fèi)5000元，古某應(yīng)向中介公司支付中介費(fèi)10000元。其中合約約定買(mǎi)賣(mài)雙方稅費(fèi)繳付方式：按政府各付各稅。
2015年11月20日雙方去辦理涉案房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，張春雨才稱(chēng)涉案房屋不是其唯一房屋，因?yàn)椴皇俏ㄒ环课?，出售時(shí)按相關(guān)規(guī)定賣(mài)方也會(huì)產(chǎn)生稅費(fèi)，張春雨不同意承擔(dān)其自己的稅費(fèi)，古偉林、張春雨因此產(chǎn)生分歧，當(dāng)日未能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。其曾進(jìn)行過(guò)協(xié)商，但未果。
古某訴請(qǐng)：解除《房屋買(mǎi)賣(mài)合約》，雙倍返還定金，賠償中介費(fèi)。
【法院觀點(diǎn)】
本案關(guān)鍵是張某拒絕承擔(dān)稅費(fèi)是否構(gòu)成違約。
首先：在二手房交易中，稅務(wù)部門(mén)根據(jù)國(guó)家稅收政策向買(mǎi)賣(mài)雙方各自征收契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等各類(lèi)稅費(fèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方在訂立合同時(shí)亦會(huì)對(duì)上述稅費(fèi)的承擔(dān)作出約定，如由買(mǎi)方承擔(dān)全部稅費(fèi)、由賣(mài)方承擔(dān)全部稅費(fèi)或買(mǎi)賣(mài)雙方各自承擔(dān)各自的稅費(fèi)等方式，并根據(jù)該約定承擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)。
在本案中，《房屋買(mǎi)賣(mài)合約》第二條第2款明確約定：“買(mǎi)賣(mài)雙方稅費(fèi)繳付方式按政府各付各稅”，即賣(mài)方稅費(fèi)應(yīng)由賣(mài)方自行承擔(dān)，故張某絕承擔(dān)賣(mài)方稅費(fèi)違反了合同約定。張某構(gòu)成違約，應(yīng)雙倍返還定金。同時(shí)根據(jù)古某的損失情況，支持張某賠償古某中介費(fèi)的損失。
【案件評(píng)析】
稅費(fèi)問(wèn)題一直是買(mǎi)賣(mài)雙方爭(zhēng)議比較多的問(wèn)題，誰(shuí)承擔(dān)稅費(fèi)都會(huì)增加自己買(mǎi)賣(mài)雙方的交易成本。我國(guó)稅法對(duì)雙方如何繳納稅費(fèi)有相關(guān)規(guī)定，但是買(mǎi)賣(mài)雙方可以在合同中對(duì)稅費(fèi)承擔(dān)做出約定。
因此，買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)一定要對(duì)稅費(fèi)問(wèn)題進(jìn)行咨詢(xún)協(xié)商，對(duì)房屋狀況詳細(xì)核查，如房屋是否過(guò)五年、是否是唯一住房等相關(guān)問(wèn)題請(qǐng)教專(zhuān)業(yè)人士，審查合同當(dāng)中存在的法律漏洞問(wèn)題，及時(shí)規(guī)避訴訟風(fēng)險(xiǎn)，造成不必要的損失。
并且，在委托中介公司進(jìn)行買(mǎi)房或者賣(mài)房時(shí)，一定要把自己的要求寫(xiě)在居間合同中，簽訂正式的書(shū)面合同，及時(shí)產(chǎn)生糾紛時(shí)也能占據(jù)有利地位。
翟敏律師辦案心得：人民的安寧乃是最高的法律
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