近期代理多起物業(yè)合同糾紛案件，都涉及了一個(gè)共同問題，物業(yè)公司提起訴訟，要求業(yè)主支付欠繳物業(yè)費(fèi)，業(yè)主抗辯物業(yè)公司主張的物業(yè)費(fèi)中部分已超過訴訟時(shí)效，該部分費(fèi)用不應(yīng)支付。對(duì)于物業(yè)費(fèi)的追繳，是否受到訴訟時(shí)效的限制？對(duì)于超過訴訟時(shí)效的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司是否有主張的權(quán)力？如果超過訴訟時(shí)效，業(yè)主是否無需繳納物業(yè)費(fèi)？我們通過以下案例，共同找尋一下答案吧。
【案情簡介】
2006年，趙某入住長春經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)蘇州北街新村小區(qū)。2009年，長春潤澤新村小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)公司簽訂《長春市潤澤新村小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)委托合同》。合同簽訂后某物業(yè)公司開始提供物業(yè)服務(wù)。趙某自2009年7月起拖欠物業(yè)費(fèi)，經(jīng)多次催繳仍拒絕繳納。某物業(yè)公司遂將趙某訴諸法院。
【被告抗辯】
趙某未交物業(yè)費(fèi)是因房頂漏水，房屋無法居住。同意支付迄起訴之日前兩年的物業(yè)費(fèi)，之前欠繳費(fèi)用已超過訴訟時(shí)效，不應(yīng)支付。
【案件焦點(diǎn)】
一、2009年7月1日-2013年6月22日期間，趙某欠繳物業(yè)費(fèi)是否超過訴訟時(shí)效。
二、房頂漏水能否成為拒繳物業(yè)費(fèi)的抗辯理由。
【法院觀點(diǎn)】
一、2009年7月1日-2013年6月22日期間物業(yè)費(fèi)因某物業(yè)服務(wù)公司未提供充分證據(jù)證明本案訴訟時(shí)效中斷或中止，因此僅支持自2014年1月1日-2015年6月20日起欠繳物業(yè)費(fèi)。
二、雙方簽訂合同系雙方真實(shí)意思表示，物業(yè)服務(wù)合同合法有效。物業(yè)公司履行自身義務(wù)，趙某應(yīng)向物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)。
【裁判結(jié)果】
判決生效后趙某應(yīng)向某物業(yè)公司支付自2014年1月2日起至2015年6月20日止的物業(yè)費(fèi)及違約金。
【案件點(diǎn)評(píng)】
該案中的訴訟時(shí)效是指民事權(quán)利受到侵害的權(quán)利人在法定的時(shí)效期間內(nèi)不行使權(quán)利，當(dāng)訴訟時(shí)效期間屆滿時(shí)，人民法院對(duì)權(quán)利人的權(quán)利不再進(jìn)行保護(hù)的制度。
關(guān)于物業(yè)費(fèi)的訴訟時(shí)效問題，筆者的意見是：
首先，物業(yè)服務(wù)合同是長期持續(xù)性服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主欠繳的物業(yè)費(fèi)物業(yè)公司具有持續(xù)性債權(quán)。例如銀行分期付款合同，也是以最終一期服務(wù)期為起點(diǎn)起算訴訟時(shí)效。
其次，按照物業(yè)服務(wù)的交易慣例以及我們每個(gè)人生活的小區(qū)的實(shí)際情況，物業(yè)公司對(duì)于欠費(fèi)業(yè)主必然會(huì)進(jìn)行催繳，同時(shí)，業(yè)主一直在接受物業(yè)服務(wù)，不會(huì)出現(xiàn)對(duì)欠繳到期物業(yè)費(fèi)情況不知情的情形。
因此，物業(yè)服務(wù)合同并不應(yīng)單純適用普通的訴訟時(shí)效，必須要結(jié)合合同性質(zhì)，以及日常的交易慣例來加以認(rèn)定，同時(shí)，對(duì)于物業(yè)公司所舉催繳通知單也應(yīng)從是否能達(dá)到高度蓋然性這一角度進(jìn)行認(rèn)定，而不應(yīng)以沒有直接證據(jù)或者無其他間接證據(jù)佐證而直接不予采信。
【律師建議】
物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間存在互相依存的關(guān)系。物業(yè)公司在服務(wù)過程中應(yīng)充分聽取業(yè)主的意見和建議，對(duì)業(yè)主反映的物業(yè)服務(wù)中存在的問題及時(shí)答復(fù)與解決，不斷提升物業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量，以充分獲取所在小區(qū)業(yè)主的理解和配合。
同時(shí)，業(yè)主也應(yīng)對(duì)物業(yè)公司予以一定的諒解，盡可能地看到其在物業(yè)管理中的努力和付出，應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)是保障物業(yè)管理正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提條件。小區(qū)業(yè)主在發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司服務(wù)過程中出現(xiàn)瑕疵時(shí)，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)向物業(yè)公司反映，并提出合理化建議，也可以通過合法途徑主張權(quán)利，但不應(yīng)以此為由拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。否則，將造成拒絕交費(fèi)和降低服務(wù)質(zhì)量的惡性循環(huán)，不利于小區(qū)乃至整個(gè)社會(huì)的發(fā)展，同時(shí)，也侵害了已繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主的合法權(quán)益。
翟敏律師辦案心得：人民的安寧乃是最高的法律
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