近期代理多起物業(yè)合同糾紛案件，都涉及了一個共同問題，物業(yè)公司提起訴訟，要求業(yè)主支付欠繳物業(yè)費，業(yè)主抗辯物業(yè)公司主張的物業(yè)費中部分已超過訴訟時效，該部分費用不應支付。對于物業(yè)費的追繳，是否受到訴訟時效的限制？對于超過訴訟時效的物業(yè)費，物業(yè)公司是否有主張的權力？如果超過訴訟時效，業(yè)主是否無需繳納物業(yè)費？我們通過以下案例，共同找尋一下答案吧。
【案情簡介】
2006年，趙某入住長春經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)蘇州北街新村小區(qū)。2009年，長春潤澤新村小區(qū)業(yè)主委員會與某物業(yè)公司簽訂《長春市潤澤新村小區(qū)物業(yè)管理服務委托合同》。合同簽訂后某物業(yè)公司開始提供物業(yè)服務。趙某自2009年7月起拖欠物業(yè)費，經(jīng)多次催繳仍拒絕繳納。某物業(yè)公司遂將趙某訴諸法院。
【被告抗辯】
趙某未交物業(yè)費是因房頂漏水，房屋無法居住。同意支付迄起訴之日前兩年的物業(yè)費，之前欠繳費用已超過訴訟時效，不應支付。
【案件焦點】
一、2009年7月1日-2013年6月22日期間，趙某欠繳物業(yè)費是否超過訴訟時效。
二、房頂漏水能否成為拒繳物業(yè)費的抗辯理由。
【法院觀點】
一、2009年7月1日-2013年6月22日期間物業(yè)費因某物業(yè)服務公司未提供充分證據(jù)證明本案訴訟時效中斷或中止，因此僅支持自2014年1月1日-2015年6月20日起欠繳物業(yè)費。
二、雙方簽訂合同系雙方真實意思表示，物業(yè)服務合同合法有效。物業(yè)公司履行自身義務，趙某應向物業(yè)公司支付物業(yè)費。
【裁判結果】
判決生效后趙某應向某物業(yè)公司支付自2014年1月2日起至2015年6月20日止的物業(yè)費及違約金。
【案件點評】
該案中的訴訟時效是指民事權利受到侵害的權利人在法定的時效期間內(nèi)不行使權利，當訴訟時效期間屆滿時，人民法院對權利人的權利不再進行保護的制度。
關于物業(yè)費的訴訟時效問題，筆者的意見是：
首先，物業(yè)服務合同是長期持續(xù)性服務合同，對業(yè)主欠繳的物業(yè)費物業(yè)公司具有持續(xù)性債權。例如銀行分期付款合同，也是以最終一期服務期為起點起算訴訟時效。
其次，按照物業(yè)服務的交易慣例以及我們每個人生活的小區(qū)的實際情況，物業(yè)公司對于欠費業(yè)主必然會進行催繳，同時，業(yè)主一直在接受物業(yè)服務，不會出現(xiàn)對欠繳到期物業(yè)費情況不知情的情形。
因此，物業(yè)服務合同并不應單純適用普通的訴訟時效，必須要結合合同性質(zhì)，以及日常的交易慣例來加以認定，同時，對于物業(yè)公司所舉催繳通知單也應從是否能達到高度蓋然性這一角度進行認定，而不應以沒有直接證據(jù)或者無其他間接證據(jù)佐證而直接不予采信。
【律師建議】
物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間存在互相依存的關系。物業(yè)公司在服務過程中應充分聽取業(yè)主的意見和建議，對業(yè)主反映的物業(yè)服務中存在的問題及時答復與解決，不斷提升物業(yè)服務水平和質(zhì)量，以充分獲取所在小區(qū)業(yè)主的理解和配合。
同時，業(yè)主也應對物業(yè)公司予以一定的諒解，盡可能地看到其在物業(yè)管理中的努力和付出，應當認識到及時繳納物業(yè)費是保障物業(yè)管理正常運轉的前提條件。小區(qū)業(yè)主在發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司服務過程中出現(xiàn)瑕疵時，應當主動向物業(yè)公司反映，并提出合理化建議，也可以通過合法途徑主張權利，但不應以此為由拒絕繳納物業(yè)費。否則，將造成拒絕交費和降低服務質(zhì)量的惡性循環(huán)，不利于小區(qū)乃至整個社會的發(fā)展，同時，也侵害了已繳納物業(yè)費的業(yè)主的合法權益。
翟敏律師辦案心得：人民的安寧乃是最高的法律
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