房地產(chǎn)公司訴郭某商品房買賣合同糾紛案

一、案情簡介

2014年6月1日，郭某與房地產(chǎn)公司簽訂《首付款分期付款協(xié)議》，約定郭某購買房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的房屋，房屋總價(jià)款為787742元，首付款237742元，貸款550000元，買受人如未按約付款，逾期超過10日后，出賣人有權(quán)解除合同，買受人按應(yīng)付款的20%向出賣人支付違約金。2014年6月4日，郭某與房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，也約定了逾期付款的違約責(zé)任。2014年6月5日，郭某與銀行簽訂《房產(chǎn)抵押貸款合同》，以房屋作為抵押物向銀行貸款550000元，房地產(chǎn)公司為該貸款提供連帶保證責(zé)任。前述合同簽訂后，郭某履行了一期的首付款付款義務(wù)后，再未履行首付款付款義務(wù)。2014年8月，房地產(chǎn)公司訴至法院，訴求解除《首付款分期付款協(xié)議》及《商品房買賣合同》、郭某返還房屋并支付違約金。

二、案件焦點(diǎn)

本案的焦點(diǎn)問題：第一、《首付款分期付款協(xié)議》及《商品房買賣合同》是否應(yīng)予解除；第二、郭某是否應(yīng)向房地產(chǎn)公司返還房屋、支付違約金。

三、服務(wù)過程

本所是專注于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師事務(wù)所，房地產(chǎn)公司是本所的客戶之一，為房地產(chǎn)公司提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，也是本所的執(zhí)業(yè)宗旨。本案中，房地產(chǎn)公司遭遇了購房人未按期支付首付款的違約行為，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司合法權(quán)益受損，房地產(chǎn)公司向本所尋求法律幫助，本所對(duì)該案非常重視，組織了多次的內(nèi)部研討會(huì)議，認(rèn)真仔細(xì)地研討案情，分析論證訴訟策略，制定訴訟代理方案，指派專業(yè)房產(chǎn)律師參與立案、制訂出庭計(jì)劃、參加庭審等辦案全過程。

四、法院判決

法院認(rèn)為，《首付款分期付款協(xié)議》及《商品房買賣合同》為雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，且雙方約定了解除條件及違約責(zé)任，現(xiàn)因郭某逾期支付首付款，已達(dá)到解除合同的條件，《首付款分期付款協(xié)議》及《商品房買賣合同》應(yīng)予解除，郭某應(yīng)承擔(dān)返還房屋及支付違約金的違約責(zé)任，因此判決：一、解除《首付款分期付款協(xié)議》及《商品房買賣合同》；二、郭某向房地產(chǎn)公司返還房屋；三、郭某向房地產(chǎn)公司支付違約金9843.55元。

五、案件點(diǎn)評(píng)

根據(jù)本案的焦點(diǎn)問題及本案的裁判結(jié)果，法院支持了房地產(chǎn)公司要求解除合同、返還房屋及支付違約金的訴請(qǐng)，但對(duì)于違約金的數(shù)額，并沒有按照房地產(chǎn)公司訴求的按照《首付款分期付款協(xié)議》的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，而是依據(jù)《商品房買賣合同》的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)確定違約金的數(shù)額，法院認(rèn)為，《首付款分期付款協(xié)議》為《商品房買賣合同》的附件，其簽訂時(shí)間在前，且約定與主合同相悖，應(yīng)按照后簽訂的主合同條款履行，即按照《商品房買賣合同》約定的按累計(jì)應(yīng)付款的5%向房地產(chǎn)公司支付違約金。

對(duì)于法院的上述觀點(diǎn)，本所律師不予認(rèn)同，本所律師認(rèn)為，違約金的數(shù)額應(yīng)按照《首付款分期付款協(xié)議》約定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算，理由如下：

一、《首付款分期付款協(xié)議》、《商品房買賣合同》是兩份獨(dú)立的合同，前者是關(guān)于購房首付款的專門約定，后者是關(guān)于房屋買賣整體事宜的約定，本案所涉事實(shí)是購房人逾期支付首付款，導(dǎo)致合同解除事由成立，因此，應(yīng)依照專門約定首付款相關(guān)事宜的《首付款分期付款協(xié)議》的相關(guān)條款計(jì)算違約金，本案應(yīng)適用特別約定優(yōu)先原則。

二、《首付款分期付款協(xié)議》第五條約定，本協(xié)議作為《商品房買賣合同》的有效附件，除本協(xié)議約定外，其他事項(xiàng)仍按《商品房買賣合同》履行。根據(jù)前述約定，在本案中，違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)在《首付款分期付款協(xié)議》中已有約定，那么違約金的數(shù)額就應(yīng)該按照《首付款分期付款協(xié)議》約定進(jìn)行計(jì)算。

綜上所述，無論是依據(jù)特別約定優(yōu)先原則，還是依據(jù)合同約定，本案中的違約金數(shù)額都應(yīng)依照《首付款分期付款協(xié)議》的約定進(jìn)行計(jì)算。

六、【吉林雅成律師事務(wù)所提示】

1、合同中的違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)明確約定，避免約定不明導(dǎo)致訴訟風(fēng)險(xiǎn)。

2、在此，本所律師提示廣大購房人，在購房過程中需謹(jǐn)慎，在簽署購房協(xié)議前應(yīng)仔細(xì)閱讀合同條款，選取的房屋價(jià)值及付款方式要與自己的經(jīng)濟(jì)能力相符合，避免發(fā)生無力支付房款的違約情形發(fā)生，從而給自己造成不必要的損失。

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