以案說(shuō)法：母親出賣兒子房屋是否有效？

【案件主要事實(shí)】

張長(zhǎng)青與包淑云系母子關(guān)系。2004年9月18日，張萬(wàn)榮與包淑云簽訂《房屋契約》，協(xié)議約定：將長(zhǎng)春市南關(guān)區(qū)碧泉山莊21幢（原文為在樁”）525門(mén)1室半房屋。房主張長(zhǎng)青將房屋賣于張萬(wàn)榮。經(jīng)雙方協(xié)商房屋總價(jià)為人民幣七萬(wàn)五千元整（原文為正”）。此房屬產(chǎn)權(quán)房，過(guò)戶或更名以后所發(fā)生的一切費(fèi)用都由張萬(wàn)榮自己負(fù)責(zé)”。該房屋價(jià)款的實(shí)際收取人為包淑云。房屋現(xiàn)由被告張萬(wàn)榮居住至今?，F(xiàn)張長(zhǎng)青起訴，要求確認(rèn)《房屋契約》無(wú)效。

【法院觀點(diǎn)】

1.案涉房屋所有權(quán)人雖為張長(zhǎng)青，但包淑云與張長(zhǎng)青系母子關(guān)系，包淑云在簽訂《房屋契約》時(shí)使用案涉房屋，并持有可證明房屋權(quán)屬的相關(guān)證件的原件，包淑云出售房屋的行為構(gòu)成表見(jiàn)代理，合同有效。

2.簽訂《房屋契約》后，包淑云即將案涉房屋交付張萬(wàn)榮使用并收取了7.5萬(wàn)元購(gòu)房款，張萬(wàn)榮支付了房屋的合理對(duì)價(jià)并在案涉房屋內(nèi)居住至今已達(dá)十年之久，雙方已經(jīng)實(shí)際履行了合同約定的主要義務(wù)。賣房后，張長(zhǎng)青曾與張萬(wàn)榮居住在同一單元，包淑云也一直同張長(zhǎng)青共同居住，張長(zhǎng)青理應(yīng)知悉案涉房屋已出售的事實(shí)，現(xiàn)張長(zhǎng)青主張合同無(wú)效有違誠(chéng)實(shí)信用原則，本院不予支持。

【律師點(diǎn)評(píng)】

包淑云出賣張長(zhǎng)青所有的房屋，在法律上屬于無(wú)權(quán)處分。但包淑云與張長(zhǎng)青系母子關(guān)系，包淑云占有使用房屋，并持有房屋證件，出售房屋構(gòu)成表見(jiàn)代理，因此法院認(rèn)定房屋買賣合同有效。律師認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條，出賣人對(duì)房屋沒(méi)有所有權(quán)，房屋買賣合同也是有效的。

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