【案情簡介】
2014年5月20日，李某與開發(fā)商簽訂購房合同，購買某某小區(qū)房屋一套，李某向開發(fā)商支付了全部購房款，其中包括向工商銀行貸款的XX元，該筆貸款由開發(fā)商承擔連帶保證責任。合同還約定，如李某欠付銀行貸款連續(xù)三個月或累計六個月，開發(fā)商有權(quán)單方面解除合同，并向李某追索違約金。房屋交付后，辦理產(chǎn)證前，李某因病去世，導致銀行貸款連續(xù)三個月未能償還，開發(fā)商按銀行要求代李某清償全部貸款本息后，將李某的繼承人訴至法院，要求解除購房合同，李某繼承人在遺產(chǎn)繼承的范圍內(nèi)償還開發(fā)商代償?shù)馁J款本息、支付違約金，訴訟費用由李某繼承人承擔。
【法院判決】
1、開發(fā)商與李某簽訂的購房合同解除；
2、開發(fā)房返還李某已付首付款及償還銀行本金（扣減開發(fā)商代償?shù)你y行利息、罰息的相關(guān)費用）；
3、駁回開發(fā)商其他訴訟請求。
【案件點評】本案審理過程中，爭議的焦點是李某繼承人是否向開發(fā)商承擔違約金；開發(fā)商認為李某繼承人未償還貸款的行為導致其承擔擔保責任，符合購房合同違約行為的約定，有權(quán)收取違約金，但李某繼承人辯稱其不知道李某欠付銀行貸款，且李某因病治療無效死亡，是意外事件，不應承擔違約責任。審理法院認為李某死亡，客觀上導致還款不能，所以違約責任客觀上不能歸咎于李某，開發(fā)商在履行代償義務時也沒及時聯(lián)系李某繼承人，繼承人對此也不知情，所以。開發(fā)商要求繼承人承擔違約責任，沒有法律依據(jù)，不予支持。
筆者不同意法院觀點，因違約責任原則上適用無過錯原則，即除法定免責事由外，均應承擔違約責任。根據(jù)《合同法》第117條規(guī)定，法定免責事由只有不可抗力情形，所以，因意外事件未履行合同義務，不能作為免于承擔責任的理由。只有少數(shù)違約責任適用過錯責任原則，該過錯責任僅適用于法定明確規(guī)定的特定違約行為，如保管人保管不善致保管物毀損、滅失和承租人原因?qū)е伦赓U物毀損、滅失的都應依法承擔損害賠償責任。
違約責任的構(gòu)成要件分為一般構(gòu)成要件和特殊構(gòu)成要件，一般構(gòu)成要件是違約方承擔任何違約責任應具備的要件，包括違約行為和無法定或約定的免責事由；特殊構(gòu)成要件是指在具備一般構(gòu)成要件外還具備其他要件，如違約方具有過錯，如損害賠償要求違約行為與損失之間具有因果關(guān)系等。
結(jié)合本案，李某因病死亡不屬于法律規(guī)定的免責事由，李某與開發(fā)商之間也無約定的免責事由，李某生病起至去世后，其本人及繼承人均未及時償還銀行貸款，欠付貸款行為的違約事實已經(jīng)發(fā)生，且不屬于法律明確規(guī)定的特定違約情形，無其他特定構(gòu)成要件要求，所以，李某應承擔違約責任。另外，李某已死亡，其繼承人應繼受購房合同項下的權(quán)利和義務，即應向開發(fā)商承擔合同約定的違約金。
吉林雅成律師事務所
趙巖
翟敏律師辦案心得：人民的安寧乃是最高的法律
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