【案件簡介】
2012年12月16日，徐某、A公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定徐某購買A公司開發(fā)的房屋一套，徐某已于合同簽訂當(dāng)日交清全部房款。A公司應(yīng)在2012年12月31日前，依照國家、地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備“經(jīng)建設(shè)單位組織的建筑工程驗(yàn)收合格并徐某交清全部房款。未交清房款的，A公司有權(quán)拒絕交付房屋”的商品房交付徐某使用。A公司如未按約交付房屋，則向徐某支付違約金，本合同繼續(xù)履行。2012年11月29日，施工單位就案涉工程出具了《工程竣工報(bào)告》。消防技術(shù)鑒定檢測(cè)站出具了《檢驗(yàn)報(bào)告》。2013年1月10日，徐某向A公司發(fā)出《解除合同（退房）通知書》，認(rèn)為A公司在建委質(zhì)監(jiān)站未簽收的前提下交付房屋，構(gòu)成惡意違約，屬無效的民事行為，故要求退房并雙倍賠償房款。2013年4月5日，徐某起訴，要求A公司支付自2013年1月1日起至2013年4月5日止的違約金。本案經(jīng)一審、二審、再審及提審，最終駁回徐某訴訟請(qǐng)求。
【案件焦點(diǎn)】
房屋驗(yàn)收合格，但未經(jīng)行政主管機(jī)關(guān)備案，是否可以交付？
【法院觀點(diǎn)】
商品房交付應(yīng)符合合同約定及法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。我國法律法規(guī)關(guān)于交付規(guī)定為，建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。本案中，關(guān)于房屋交付，約定為經(jīng)建設(shè)單位組織的建筑工程驗(yàn)收合格并徐某交清全部房款后交付，該交付約定，符合法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。另外，備案是竣工驗(yàn)收合格后進(jìn)行的，備案與否不影響竣工驗(yàn)收合格的效力。驗(yàn)收合格是交付的法定條件，而備案不是法律、行政法規(guī)規(guī)定的交付條件和標(biāo)準(zhǔn)。合同雙方未將備案約定為交付條件的情況下，也不能以未將驗(yàn)收文件備案為由認(rèn)定出賣人違約。涉案房屋驗(yàn)收合格，符合雙方合同約定的交付條件，也符合法律、行政法規(guī)關(guān)于商品房交付條件的強(qiáng)制性規(guī)定，A公司交付涉案房屋不構(gòu)成違約。
【案件評(píng)析】
筆者認(rèn)為，商品房交付條件應(yīng)符合且不低于法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，即商品房項(xiàng)目整體驗(yàn)收合格。
但是，購房人并非工程或房產(chǎn)專業(yè)，憑借自己的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于接收的房屋是否通過驗(yàn)收，無法予以判斷，而《竣工驗(yàn)收備案表》則可以讓購房人更直觀的知悉房屋已通過竣工驗(yàn)收，符合交付條件。所以，實(shí)踐中，各地法院對(duì)房屋交付標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定并不統(tǒng)一，既存在驗(yàn)收合格則認(rèn)定達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)的，也存在開發(fā)商取得備案表才可以交付的認(rèn)定，如本文案例就是將驗(yàn)收合格作為交付標(biāo)準(zhǔn)。
筆者建議，開發(fā)商交付房屋時(shí)盡量提供竣工驗(yàn)收備案表，如果不能提供，則應(yīng)提供其他較為直接的驗(yàn)收合格證明文件，使得購房人確信開發(fā)商交付的房屋質(zhì)量合格。
參考案號(hào)：（2015）遼審一民抗字第43號(hào)
翟敏律師辦案心得：人民的安寧乃是最高的法律
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