一房數(shù)賣的，如何確定履行順序

基本案情

   魏某某和郭某某簽訂了魏某某名下一處房產(chǎn)的買賣合同，約定郭某某向魏某某給付全部房款后，魏某某辦理房產(chǎn)過戶登記，將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移至郭某某名下。郭某某在按照合同約定支付了全部價款后，魏某某未辦理過戶登記手續(xù)，雙方僅就商品房買賣合同進行了備案登記。之后魏某某又和其朋友楚某某之間達成了該房屋的買賣合同，楚某某向其支付首付款后，剩下的錢款每月分期支付，同時魏某某向楚某某轉(zhuǎn)移了該房屋的占有，楚某某實際入住了該房屋，但雙方?jīng)]有辦理過戶登記。郭某某知道這一情況后，向法院起訴，要求魏某某將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至郭某某名下。

法院判決

法院認(rèn)為：魏某某與郭某某簽訂的商品房買賣合同為合法有效合同。雖然魏某某之后又與楚某某簽訂商品房買賣合同，將訟爭房屋出售給楚某某，楚某某依約支付了首付款并實際占有房屋，但無證據(jù)證明楚某某與魏某某之間存在惡意串通的故意，故楚某某與魏某某簽訂的商品房買賣合同亦合法有效。本案中，房屋所有權(quán)人魏某某就訟爭房屋分別與郭某某和楚某某訂立了兩個有效的商品房買賣合同，且均未辦理房產(chǎn)所有權(quán)證，而訟爭房屋已由楚某某先行占有，故在買受方郭某某與楚某某對訟爭房屋的合同履行發(fā)生爭議時，應(yīng)優(yōu)先履行實際占有方楚某某的合同。由于房地產(chǎn)合同備案登記手續(xù)屬行政管理手段，不具有物權(quán)變動的效力，郭某某以此主張優(yōu)先履行，不予支持。

律師評析

  審理一房數(shù)賣糾紛案件時，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應(yīng)按照如下順序確定權(quán)利保護順位：已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記的，優(yōu)先于未辦理房屋所有權(quán)變更登記的；均未辦理房屋所有權(quán)變更登記的，按照合法占有房屋、付款先后、合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位。此外，房屋買賣合同備案登記屬于行政管理手段，不具有物權(quán)變動公示效力，不能對抗第三人，亦不能依此主張優(yōu)先履行。

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